A. Einführung

Der Freizeitwohnsitz in Tirol ist eine Wohnsitzkategorie, die in anderen europäischen Rechtsordnungen nicht vorgesehen ist. Es handelt sich um keine melderechtliche Kategorie (wie Haupt- oder Nebenwohnsitz), sondern um eine besondere Form des Zweitwohnsitzes, der ohne Widmung oder Genehmigung rechtswidrig ist.[1]

Die Diskussion um Freizeitwohnsitze, deren gesetzliche Regelung und praktische Handhabung wird in Tirol seit Jahren zunehmend emotional, teilweise sogar aggressiv geführt. Dabei wird häufig nicht zwischen legalen (weil gewidmeten bzw. genehmigten) und illegalen Freizeitwohnsitzen unterschieden. Zudem bleibt oft unberücksichtigt, dass der österreichische Verwaltungsgerichtshof (VwGH) die gesetzliche Freizeitwohnsitzdefinition über lange Zeit nicht dem Wortlaut entsprechend angewandt hat. Nach der früheren Judikatur des VwGH war ein Freizeitwohnsitz in Tirol bereits dann anzunehmen, wenn dort kein Ganzjahreswohnsitz bestand. Die im Gesetz ausdrücklich vorgesehene weitere Voraussetzung, dass die Wohnung zu Erholungszwecken genutzt wird, wurde außer Betracht gelassen. Diese 'Rechtsanwendung' habe ich in meinem Aufsatz mit dem Titel „Freizeitwohnsitz ohne Freizeitnutzung – Richterliche Rechtsfortbildung contra legem“ kritisiert.[2]

Nur wenige Wochen später, mit seiner Entscheidung vom 09.12.2025, vollzog der VwGH eine dogmatische Kehrtwende. Für die Annahme eines Ferien- bzw. Freizeitwohnsitzes forderte er ausdrücklich – dem Wortlaut des Gesetzes nunmehr entsprechend – auch die Nutzung der Zweitwohnung zu Erholungszwecken. Im Juli 2026 hat der Tiroler Landesgesetzgeber hierauf reagiert und den Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition klarstellend geändert.

Dennoch ist die Rechtsunsicherheit für die Zukunft nicht beseitigt. Denn einzelne Ausführungen des VwGH und des Landesverwaltungsgerichts (LVwG) Tirol legen nahe, dass die Freizeitwohnsitzdefinition auch zukünftig nicht dem Wortlaut entsprechend angewandt werden wird. Auch die Erläuternden Bemerkungen des Tiroler Landesgesetzgebers zur geänderten Freizeitwohnsitzdefinition[3] sorgen für Verunsicherung.

Um die komplexe Situation zu verdeutlichen, werden zunächst die im Juli 2026 geänderte Freizeitwohnsitzdefinition des Tiroler Raumordnungsgesetzes, die Erläuternden Bemerkungen des Gesetzgebers hierzu sowie Aspekte der 'Kehrtwendeentscheidung' des VwGH vom 09.12.2025 dargestellt (Abschnitt B).  Im Hauptteil dieses Beitrags (Abschnitt C) wird anhand von zwei Fallkonstellationen (Nutzung einer Zweitwohnung zu beruflichen Zwecken sowie durch Pensionisten) erläutert, warum die Rechtsanwendung durch Behörden und Gerichte trotz Änderung von Gesetz und Rechtsprechung problematisch bleibt. Kritisch ist auch die Praxis der Sachverhaltsfeststellung zu betrachten (Abschnitt D). Das Fazit in Abschnitt E plädiert für eine grundlegende gesetzliche Neuregelung. 

B. Zur Änderung von Gesetz und Rechtsprechung 

Der Tiroler Landesgesetzgeber hat im Juli 2026 eine neue, gegenüber der Vorversion leicht modifizierte Freizeitwohnsitzdefinition kundgemacht.[4] § 13 Abs. 1 Satz 1 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) 2022 lautet jetzt wie folgt:

Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden[5], die zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden und nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen. 

Zum Vergleich sei der zuvor geltende Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition zitiert:

Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. 

Der (einzige) Unterschied zwischen der alten und der neuen Freizeitwohnsitzdefinition besteht darin, dass die Reihenfolge der beiden im Relativsatz enthaltenen Halbsätze umgekehrt wurde und diese nun mit dem Wort „und“ (statt mit dem Wort „sondern“) verbunden sind. Es handelt sich um eine rein sprachliche Klarstellung. Der Inhalt der gesetzlichen Regelung wird dadurch nicht geändert, denn:

Nach wie vor enthält die Freizeitwohnsitzdefinition zwei Tatbestandsmerkmale (ein positiv und ein negativ formuliertes). Voraussetzung für Annahme eines Freizeitwohnsitzes ist, dass beide Tatbestandsmerkale erfüllt sind. Geprüft werden muss – etwas vereinfacht formuliert – ob der Nutzer der Wohnung sich dort lediglich zeitweilig zu Erholungszwecken aufhält und ob er dort seinen Lebensmittelpunkt bzw. Ganzjahreswohnsitz[6] innehat. Wird eine bloß zeitweilige Nutzung der betreffenden Wohnung zu Erholungszwecken bejaht und ein Ganzjahreswohnsitz verneint, ist ein Freizeitwohnsitz anzunehmen. Wird die Wohnung dagegen nicht nur zeitweilig zu Erholungszwecken genutzt, sondern anderweitig, dann ist kein Freizeitwohnsitz anzunehmen. Auf das Vorliegen eines Ganzjahreswohnsitzes kommt es dann nicht mehr an.

Warum modifiziert der Gesetzgeber den Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition, ohne inhaltlich etwas zu verändern? Zur Begründung führt er in seinen Erläuternden Bemerkungen[7] aus: 

„Die geltende Definition der Freizeitwohnsitze wird in der Praxis mitunter missverstanden[8].“

Diese Aussage ist bemerkenswert: Behörden und Rechtsprechung haben das Gesetz falsch verstanden und deshalb die Freizeitwohnsitzdefinition nicht immer zutreffend angewandt. Der Gesetzgeber bezieht sich hier insbesondere auf die langjährige und zuletzt noch in der Revisionsentscheidung vom 13.02.2025[9] vom VwGH vertretene Rechtsauffassung, wonach von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden könne, wenn kein deutliches Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Betroffenen feststellbar sei. Bei fehlendem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen (bzw. fehlendem Ganzjahreswohnsitz) in Tirol sei von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 TROG 2022 auszugehen. Tatsächlich war die VwGH-Rechtsprechung so zu interpretieren – und wurde vom LVwG Tirol überwiegend auch so interpretiert –, dass die im Gesetz als Anforderung für die Annahme eines Freizeitwohnsitzes formulierte Verwendung der Wohnung zu Erholungszwecken bei Nichtvorliegen eines Ganzjahreswohnsitzes keiner Erörterung mehr bedarf.[10] Diese Auslegung der Rechtsnorm verstieß gegen den Gesetzeswortlaut.

In der Entscheidung vom 09.12.2025[11] kam es zu einer dogmatischen Kehrtwende des VwGH. Jetzt forderte er für die Annahme einer Ferienwohnung (so die Terminologie der vergleichbaren Regelung im Bundesland Vorarlberg[12]) ausdrücklich, dass die betreffende Wohnung zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird. Damit der Sinneswandel nicht so offenkundig wird, ging das Gericht mit keinem Wort darauf ein, dass es zuvor in „ständiger Rechtsprechung“[13] die gegenteilige Rechtsauffassung vertreten hatte.

Um ein Missverständnis künftig auszuschließen, versucht der Tiroler Landesgesetzgeber in seinen Erläuternden Bemerkungen zur neuen Freizeitwohnsitzdefinition zunächst die gesetzgeberische Konzeption zu erklären:

„Die geltende Begriffsbestimmung gründet auf der Konzeption, dass nicht die Begründung jeglicher Art von Wohnsitzen außerhalb gewidmeter (bzw. genehmigter) Freizeitwohnsitze eine Verbindung mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen erfordert: […]“ 

Selbst bei genauer Lektüre ist dies kaum verständlich. Ein Missverständnis vermag diese Erläuterung jedenfalls nicht auszuschließen. 

Anschließend legt der Tiroler Landesgesetzgeber sein Verständnis der gesetzlichen Regelung dar: 

„Vielmehr können bereits de lege lata ohne Weiteres zusätzliche Wohnsitze rechtmäßig neben den Hauptwohnsitz treten, solange diese nicht (in erheblichem oder überwiegendem Ausmaß) Erholungszwecken dienen. Schon aus dem geltenden Recht ist nicht abzuleiten, dass jeder Wohnsitz, der kein Hauptwohnsitz ist, einen Freizeitwohnsitz darstellt. Vielmehr enthält der zweite Halbsatz („sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden“) ein selbstständiges Kriterium, welches kumulativ zum im ersten Halbsatz angeführten Kriterium, wonach ein Gebäude(teil) oder eine Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dient, hinzutritt.“ 

Der Gesetzgeber unterstreicht mit seiner zweimaligen Verwendung des Wortes „vielmehr“, dass die Nutzung der Wohnung „zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ ein eigenständiges und zusätzlich zu prüfendes Tatbestandsmerkmal ist. Um die selbständige Bedeutung dieses Tatbestandsmerkmals zu verdeutlichen, wurde es nun an die erste Stelle der Freizeitwohnsitzdefinition gestellt. Mit der Konjunktion „und“ soll sichergestellt werden, dass künftig ein Freizeitwohnsitz nur dann angenommen wird, wenn beide Tatbestandsmerkmale erfüllt sind.[14] Wie bereits ausgeführt, verändert der modifizierte Wortlaut den Inhalt der bisherigen gesetzlichen Regelung im Ergebnis nicht, sondern soll lediglich die Gefahr einer unzutreffenden Rechtsanwendung beseitigen.

Ergänzend sei noch bemerkt, dass die Erläuterungen die wichtige Klarstellung enthalten, dass nur bei Nutzung der Wohnung zu Erholungszwecken „in erheblichem oder überwiegendem Ausmaß“ ein Freizeitwohnsitz vorliegt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass untergeordnete Freizeitaktivitäten nicht schaden.

Wie reagiert nun das LVwG Tirol auf die Änderung von Gesetz und VwGH-Rechtsprechung? Beides wird zur Kenntnis genommen. Da sich jedoch der VwGH von seiner früheren Rechtsaufassung nicht ausdrücklich distanziert hat, wiederholt das Verwaltungsgericht in einer Vielzahl von Entscheidungen bis heute dessen (überholte) Aussagen.[15]

In seinem Erkenntnis vom 14.07.2026 fasst das LVwG Tirol sein Verständnis der Rechtsauffassung des VwGH (unter Bezugnahme auf Entscheidungen seit dem Jahr 2010) wie folgt zusammen: 

„Der Verwaltungsgerichtshof stellt für die Abgrenzung [gemeint ist die Abgrenzung zwischen rechtmäßigem Zweitwohnsitz und Freizeitwohnsitz] entscheidend[16] auf den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen ab.“[17]

Damit unterstellt das Verwaltungsgericht dem VwGH bei der Prüfung der beiden Tatbestandsmerkmale der Freizeitwohnsitzdefinition eine Gewichtung, die der VwGH seit der 'Kehrtwendeentscheidung' nicht mehr vornimmt. Diese Gewichtung widerspricht auch der Absicht des Tiroler Gesetzgebers, der mit der modifizierten Freizeitwohnsitzdefinition die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen erst an zweiter Stelle und nicht als „entscheidendes“ Kriterium geprüft sehen will. 

In seinem Erkenntnis vom 05.08.2026 betont das Gericht sogar ausdrücklich, dass der Beschwerdeführer „die Wohnung ganzjährig als Hauptmittelpunkt seiner Lebensinteressen nutzen müsste, um sich nicht wegen Freizeitwohnsitznutzung strafbar zu machen“.[18]

Hier liegt also erneut ein 'Missverständnis' vor.

C. Zwei Fallkonstellationen

Nachfolgend wird anhand von zwei in der Praxis häufig vorkommenden Fallkonstellationen (berufliche Nutzung einer Zweitwohnung sowie Nutzung durch Pensionisten) die Auslegung des nunmehr ersten Tatbestandsmerkmals (Verwendung der Wohnung „zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“) durch die aktuelle Rechtsprechung kritisch analysiert.

1. Berufliche Nutzung 

Eine viel diskutierte Fallkonstellation ist die Nutzung einer Zweitwohnung für berufliche Zwecke. Wer in seiner Zweitwohnung überwiegend arbeitet (und dies nicht nur vorgibt), erholt sich dort naturgemäß nicht oder allenfalls in untergeordnetem Ausmaß. Schon der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte in seiner Entscheidung vom 12.12.1996 ausdrücklich betont, dass das Gesetz neben Freizeitwohnsitzen auch andere Formen von Zweitwohnsitzen kenne, insbesondere solche, die beruflichen oder Ausbildungszwecken dienen.[19]

Im Nachgang zu dieser Entscheidung hat sich zur beruflichen Nutzung eines Zweitwohnsitzes in Tirol über die Jahrzehnte ein wahrer Begriffsdschungel entwickelt. So hat sich im Zusammenhang mit der Uschi Glas-Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission aus dem Jahr 2002 zunächst der Begriff des Arbeitswohnsitzes etabliert, der in juristischen Publikationen bis heute immer wieder aufgegriffen wird. Doch der VwGH betonte wiederholt, dass weder das Tiroler Raumordnungsgesetz noch die Tiroler Bauordnung diesen Begriff kennen.[20] Richtig ist, dass der Terminus in den genannten Gesetzen nicht verwendet wird. Doch inhaltlich ist das dahinterstehende Konzept im nunmehr ersten Tatbestandsmerkmal der Freizeitwohnsitzdefinition als Gegensatz zu Nutzung zu Erholungszwecken natürlich angelegt. Obwohl der VwGH die Begrifflichkeit strikt ablehnt, verwendet das LVwG Tirol den Ausdruck „echter Arbeitswohnsitz“[21]. In einer Entscheidung aus dem Jahr 2009, die der VwGH aktuell wieder aufgreift, vertrat er sinngemäß die Auffassung, dass bei einer Nutzung einer Liegenschaft „zu Arbeitszwecken“ keine Verwendung zu Erholungszwecken vorliege.[22] Worin nun der Unterschied zwischen dem vom VwGH abgelehnten „Arbeitswohnsitz“, der von ihm als zulässig anerkannten Nutzung „zu Arbeitszwecken“ und einem „echten Arbeitswohnsitz“ liegen soll, bleibt unklar. 

Der VwGH und der Tiroler Gesetzgeber sind aktuell bemüht, in diesem Begriffsdickicht aufzuräumen und haben verschiedene Termini bzw. Kriterien für die berufliche Nutzung von Zweitwohnungen in Abgrenzung zur Verwendung der Wohnung zu Erholungszwecken formuliert. Zentral ist hierbei die Entscheidung des VwGH vom 09.12.2025[23]. Von den darin genannten Kriterien hat der Tiroler Gesetzgeber im Zusammenhang mit der Änderung der Freizeitwohnsitzdefinition einige aufgegriffen. Bemerkenswert ist jedoch, dass er diese Kriterien nicht ins Gesetz selbst aufnimmt, sondern lediglich in seinen Erläuternden Bemerkungen zur neuen Freizeitwohnsitzdefinition[24] erwähnt. Erläuterungen des Gesetzgebers sind jedoch nicht Teil der gesetzlichen Regelung, sondern lediglich Gesetzesmaterialen und entfalten daher keine normative Wirkung.

Im Einzelnen: 

Auslöser für die Formulierung von Kriterien für die berufliche Nutzung von Zweitwohnungen war der Sachverhalt, der der Entscheidung des VwGH vom 09.12.2025 zugrunde lag: Der Revisionswerber war Geschäftsführer einer Immobiliengesellschaft mit Hauptsitz in Berlin und Zweigniederlassung am Ort seines Nebenwohnsitzes im Vorarlberg. Im Zusammenhang mit seiner Berufstätigkeit für seine Zweigniederlassung hatte er vor Ort Geschäftstermine nachgewiesen. Trotz des fehlenden Mittelpunkts seiner Lebensbeziehungen im Vorarlberg nahm der VwGH keine Ferienwohnung im Sinne des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes an, weil der Revisionswerber seine Wohnung nicht zu Erholungszwecken, sondern zu beruflichen Zwecken nutzte. 

Wörtlich führt der VwGH zur Vorarlberger Gesetzgebung[25] aus (was wegen der Ähnlichkeit der Regelungen auf den Tiroler Freizeitwohnsitz übertragen wird):

„Wird eine nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienende Wohnung […] nicht nur zeitweilig während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken benützt, sondern anderweitig – etwa berufsbedingt – genutzt, dann handelt es sich nicht um eine Ferienwohnung […].“ 

Der VwGH referenziert hier den Begriff der 'berufsbedingten Nutzung'. Dieser stammt aus den Erläuterungen zur Vorarlberger Gesetzgebung und ist keineswegs selbsterklärend.

Unmittelbar im Anschluss heißt es:

„Die Nutzung einer Wohnung ist durch den Beruf bedingt, wenn berufsbezogene Umstände, wie etwa die geographische Entfernung des Ortes, an welchem der beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird, vom Wohnsitz des Betreffenden [gemeint ist der Hauptwohnsitz][26], eine Aufenthaltsnahme in der besagen Wohnung erfordern (wie dies etwa bei Saisonarbeitern der Fall sein kann).“ 

Mit dieser Passage erläutert der VwGH, was er unter einer 'berufsbedingten Nutzung' versteht. Lässt man das mit „wie etwa“ eingeschobene Beispiel sowie den in Klammern angefügten Hinweis auf die Saisonarbeiter gedanklich zunächst außer Betracht, lautet seine Definition:

Die Nutzung einer Wohnung ist durch den Beruf bedingt, wenn berufsbezogene Umstände eine Aufenthaltsnahme in der besagten Wohnung erfordern. 

Im Zusammenhang mit den vorangegangenen Ausführungen bedeutet dies: Wenn man zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit in der Zweitwohnung wohnen muss, wird keine Nutzung zu Erholungszwecken (und dann auch keine Ferienwohnung bzw. kein Freizeitwohnsitz) angenommen. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss: Wenn jemand eine berufliche Tätigkeit ausübt, zu deren Ausübung er nicht in der Zweitwohnung wohnen muss, wird deren Verwendung zu Erholungszwecken fingiert. Ein solches Verständnis hatte der Vorarlberger Gesetzgeber in seinen Erläuterungen jedoch nicht formuliert. Hierin liegt eine entscheidende Neuerung. 

Spricht der VwGH von 'berufsbezogenen Umständen' (im Plural), legt dies nahe, dass mehrere solcher Umstände in Betracht kommen können oder sogar müssen. Wie viele Umstände es sind oder sein können, bleibt offen. 

Geographische Entfernung zwischen Hauptwohnsitz und Ort der Berufstätigkeit

Als Beispiel (Wortlaut: „wie etwa“) nennt der VwGH zunächst lediglich einen einzigen 'Umstand': die geographische Entfernung zwischen Hauptwohnsitz und dem Ort der Berufstätigkeit. Daraus folgt, dass zwischen beiden Orten eine bestimmte Mindestentfernung bestehen muss. Welche Entfernung hierfür erforderlich sein soll, lässt der VwGH offen. Die Distanz zwischen dem Hauptwohnsitz des Revisionswerbers in Berlin und dessen Zweitwohnsitz im Vorarlberg war seiner Auffassung nach jedenfalls ausreichend.

Als möglichen, aber nicht zwingenden Anwendungsfall seiner Ausführungen nennt der VwGH die Saisonarbeiter (Wortlaut: „wie dies etwa bei Saisonarbeitern der Fall sein kann“). Das Beispiel trägt aber zum Verständnis nichts bei, denn auch Saisonarbeiter können ihren Hauptwohnsitz in der Nähe ihres Arbeitsortes haben. Insofern hätte es ohne Weiteres entfallen können. Mit dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hat es ohnehin nichts zu tun.

Den gesamten oben zitierten Passus übernimmt der Tiroler Gesetzgeber unter ausdrücklichem Verweis auf die Rechtsprechung des VwGH sinngemäß in seine Erläuternden Bemerkungen zur neuen Freizeitwohnsitzdefinition. Erstmals findet sich damit auch in den Gesetzesmaterialien (nicht aber im Tiroler Raumordnungsgesetz selbst) der Begriff der 'berufsbedingten Nutzung' sowie eine Definition dieses Begriffs. Nicht übernommen wurde allerdings der Hinweis auf die Saisonarbeiter, vermutlich deshalb, weil dieses Beispiel für das Verständnis der Definition keinen zusätzlichen Erkenntnisgewinn bietet.

Gelegentlich ausgeübte berufliche Tätigkeit/Fehlende Anknüpfung am Ort des Zweitwohnsitzes

Weiter führt der VwGH aus:

„Davon zu unterscheiden sind jene Fälle, in denen die Zweitwohnung nur zeitweilig zum Zweck der Erholung genutzt wird, dabei aber auch gelegentlich[27] berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden; dies gilt insbesondere für solche berufliche Tätigkeiten, die bei Vorliegen der erforderlichen technischen Voraussetzungen auch an einem anderen, beliebigen Ort vorgenommen werden könnten, die die Aufenthaltsnahme gerade in der betreffenden Wohnung vor Ort somit nicht bedingen (etwa Tätigkeiten im Rahmen von Homeoffice, Workation, etc.).“ 

Diese Textpassage enthält ein komplexes Satzgefüge bestehend aus zwei durch ein Semikolon verbundenen Hauptsätzen, die jeweils mit mehreren Nebensätzen verknüpft sind. Die Nebensätze wiederum beziehen sich jeweils aufeinander. Bereits aus sprachlicher Sicht erschließt sich die Aussage deshalb nur schwer.

Ziel dieser Passage ist es, das vom Gericht zuvor entwickelte Verständnis der 'berufsbedingten Nutzung' von der Nutzung zu Erholungszwecken abzugrenzen (Wortlaut: „Davon zu unterscheiden“). 

Im ersten Teil des Textes (bis zum Semikolon) führt der VwGH sinngemäß aus, dass das Tatbestandsmerkmal der Nutzung der Wohnung zu Erholungszwecken auch dann erfüllt ist, wenn „dabei“ (d.h. neben der Verwendung zu Erholungszwecken) „gelegentlich“ auch berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden. Bislang hatte der VwGH die gelegentliche Ausübung beruflicher Tätigkeiten lediglich bei der Prüfung des Mittelpunkts der (beruflichen) Lebensbeziehungen thematisiert.[28] Jetzt behandelt er diesen Gesichtspunkt erstmals im Zusammenhang mit der Frage, ob die Zweitwohnung zu Erholungszwecken verwendet wird. Dies ist nachvollziehbar. Wird eine Zweitwohnung überwiegend zu Erholungszwecken genutzt und nur gelegentlich (d.h. manchmal bzw. sporadisch) für berufliche Tätigkeiten, entspricht die Annahme eines Ferien- bzw. Freizeitwohnsitzes dem Wortsinn der gesetzlichen Regelung (sowohl im Vorarlberg als auch in Tirol). 

Bemerkenswert sind jedoch die Ausführungen des VwGH im zweiten Teil des Textabschnitts nach dem Semikolon. Hier nennt das Gericht als Beispiel für aus seiner Sicht nur gelegentlich ausgeübte berufliche Tätigkeiten (Wortlaut „dies gilt insbesondere“) Berufstätigkeiten, die auch an anderen Orten ausgeübt werden könnten, also solche ohne örtliche Anknüpfung am Zweitwohnsitz. 

Dieses Beispiel überzeugt jedoch nicht. Berufliche Tätigkeiten ohne örtliche Anknüpfung am Zweitwohnsitz können dort sehr wohl nicht nur „gelegentlich“, sondern laufend bzw. regelmäßig und zeitlich überwiegend ausgeübt werden. Das Fehlen einer örtlichen Bindung sagt für sich genommen nichts über Häufigkeit oder zeitliches Gewicht der betreffenden Tätigkeit aus.

Im abschließenden Relativsatz („die die Aufenthaltsnahme gerade in der betreffenden Wohnung vor Ort somit nicht bedingen“) macht der VwGH deutlich, dass Tätigkeiten ohne örtlichen Anknüpfungspunkt am Zweitwohnsitz seiner Auffassung nach generell nicht als 'berufsbedingte Nutzung' anerkannt werden sollen. Als Beispiele hierfür nennt er Homeoffice und Workation. Damit bringt er zugleich zum Ausdruck, dass auch andere berufliche Tätigkeiten ohne Ortsbezogenheit als nicht 'berufsbedingte Nutzung' in Betracht kommen. Hierzu dürften zahlreiche freiberufliche Tätigkeiten zählen. Die Aussage des VwGH reicht deshalb weit über die ausdrücklich genannten Beispiele hinaus. 

Die Textpassage überzeugt schon aufgrund ihrer Begründungsstruktur nicht. Kritikwürdig ist insbesondere, dass der VwGH das Tatbestandsmerkmal der Nutzung der Zweitwohnung „nur zeitweilig zum Zweck der Erholung“ mit verschiedenen Kriterien und Beispielen verschränkt bzw. überlagert, die teilweise unterschiedlichen Ebenen angehören. So betrifft die Frage, ob eine berufliche Tätigkeit nur gelegentlich ausgeübt wird, einen anderen Gesichtspunkt als das Fehlen einer örtlichen Anknüpfung an den Zweitwohnsitz. Das Gericht vermischt hier das Kriterium der Intensität mit einem räumlichen Kriterium. Deshalb eröffnet die Textpassage Raum für unterschiedliche Deutungen und neue 'Missverständnisse'. 

In ihrer Gesamtheit spricht jedoch die Argumentationskette des VwGH dafür, dass er berufliche Tätigkeiten ohne Anknüpfung an den Ort des Zweitwohnsitzes als lediglich „gelegentlich“ ausgeübte Tätigkeiten und in jedem Fall als nicht 'berufsbedingte Nutzung' der Wohnung einordnen will. Folglich würde in solchen Fällen ein Ferien- bzw. Freizeitwohnsitz angenommen werden. Dieser Rechtsansicht kann nicht gefolgt werden, denn eine pauschale bzw. undifferenzierte Bezeichnung von Berufstätigkeiten ohne Ortsbezogenheit als nur gelegentlich ausgeübte Berufstätigkeiten, die einer Nutzung der Zweitwohnung zu Erholungszwecken gleichsam untergeordnet sind, wäre reine Fiktion, also eine Annahme unabhängig vom im Einzelfall festzustellenden Sachverhalt.

Möglicherweise ist dies auch dem Tiroler Gesetzgeber aufgefallen. Jedenfalls hat er den gesamten zuvor analysierten Passus nicht in seine Erläuternden Bemerkungen zur geänderten Freizeitwohnsitzdefinition übernommen. 

Häufigkeit der Nutzung

Der Tiroler Gesetzgeber spricht in seinen Erläuterungen von einem „beruflich bedingten Nebenwohnsitz, zu dem sich jemand von seinem Hauptwohnsitz aus zu Arbeits- oder Studienzwecken für jeweils mehrere Tage der Woche begibt“. Er hat dabei offensichtlich den Wochenpendler im Sinn. Die Formulierung lässt offen, ob er den Wochenpendler nur als Beispiel einer berufsbedingten Nutzung eines Nebenwohnsitzes betrachtet oder ob er nur bei Wochenpendlern eine berufsbedingte Nutzung anerkennen will.  Letzteres ist jedoch kaum vorstellbar, denn es gibt ja auch Tätigkeiten, die keine wöchentliche Anwesenheit in Tirol erfordern, z.B. weil sie projektbezogen sind. Der Revisionswerber reiste im vom VwGH entschiedenen Fall, auf den sich der Gesetzgeber in seinen Erläuterungen ausdrücklich bezieht, auch nicht allwöchentlich vom Hauptwohnsitz in Berlin zum Nebenwohnsitz im Vorarlberg. Auch der Saisonarbeiter, dem der VwGH einen beruflich bedingten Wohnsitz zuerkennen will, pendelt nicht jede Woche zwischen Haupt- und Nebenwohnsitz hin und her. Deshalb muss man den vom Gesetzgeber erwähnten Wochenpendler lediglich als nicht abschließenden Anwendungsfall einer berufsbedingten Nutzung verstehen. Man hätte sich jedoch klarere Worte des Gesetzgebers gewünscht.

Zwischenfazit

Bei der Analyse der von VwGH und Gesetzesmaterialien entwickelten Anforderungen an eine berufliche Nutzung einer Zweitwohnung in Abgrenzung zur Verwendung der Wohnung zu Erholungszwecken muss man sich vergegenwärtigen, dass der Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition weder den Begriff der 'berufsbedingten Nutzung' noch den der 'berufsbezogenen Umstände' noch die hierzu von VwGH und Gesetzesmaterialien formulierten Kriterien kennt. Vielmehr kommt es gemäß dem nunmehr ersten Tatbestandsmerkmal der Freizeitwohnsitzdefinition des Tiroler Raumordnungsgesetzes ausschließlich darauf an, ob die Wohnung zu Erholungszwecken genutzt wird oder nicht. Verbringt der Wohnungsinhaber laufend bzw. regelmäßig den überwiegenden Teil seiner Aufenthaltszeit mit beruflicher Tätigkeit, liegt eine Nutzung zu Erholungszwecken nach dem Gesetzeswortlaut nicht oder allenfalls in untergeordnetem Umfang vor. Ein Freizeitwohnsitz darf dann nicht angenommen werden. 

Abgesehen davon sind die von VwGH und Gesetzgeber formulierten Kriterien zur berufsbedingten Nutzung uneinheitlich. Nur das Kriterium der geographischen Entfernung zwischen Hauptwohnsitz und Ort der beruflichen Tätigkeit wurde weitgehend übereinstimmend etabliert. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht die vom VwGH formulierte Aussage übernommen, wonach berufliche Tätigkeiten ohne Ortsbezogenheit als nur gelegentlich ausgeübt und als nicht berufsbedingt qualifiziert werden sollen. Dies könnte darauf hindeuten, dass der Gesetzgeber – wie die Autorin dieses Beitrags – der Auffassung ist, dass sich diese Anforderung zu weit vom Gesetzeswortlaut entfernt. Es ist schon bemerkenswert, dass Gericht und Gesetzesmaterialien mit Blick auf die praxisrelevante Konstellation der beruflichen Nutzung einer Zweitwohnung nicht zu einer einheitlichen Linie finden. Erneut ist damit Raum für 'Missverständnisse' eröffnet.

Schließlich werfen die Ausführungen von VwGH und Gesetzesmaterialien zur 'berufsbedingten Nutzung' zahlreiche neue Abgrenzungsfragen auf: Welche geographische Entfernung zwischen Haupt- und Zweitwohnsitz ist erforderlich, um eine berufsbedingte Aufenthaltsnahme am Zweitwohnsitz zu rechtfertigen? Würde beispielsweise ein legaler berufsbedingter Zweitwohnsitz in Kitzbühel plötzlich zum illegalen Freizeitwohnsitz, weil der Hauptwohnsitz von Berlin nach München verlegt wird? Sollen lediglich berufliche Tätigkeiten unmittelbar am Ort des Zweitwohnsitzes, etwa Geschäftstermine in der betreffenden Gemeinde, den Aufenthalt rechtfertigen oder auch Geschäftstermine im näheren Umkreis? Wie wäre ein solcher räumlicher Umkreis überhaupt zu bestimmen? Und in welchem Umfang und welcher Intensität muss die 'berufsbedingte Nutzung' erfolgen, damit sie als solche anerkannt wird? Auf keine dieser Fragen wird eine Antwort gegeben.[29]

2. Nutzung durch Pensionisten

VwGH und Tiroler Gesetzgeber haben die 'berufsbedingte Nutzung' lediglich als Beispiel der Nutzung einer Zweitwohnung angeführt, die nicht Erholungszwecken dient. Daraus folgt zwangsläufig, dass auch andere legale Nutzungsformen in Betracht kommen. Diese müssen zukünftig geprüft werden. Eine typische Fallkonstellation, bei der die einzelnen Voraussetzungen des nunmehr ersten Tatbestandsmerkmals der Freizeitwohnsitzdefinition (Nutzung der Wohnung „zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“) sorgfältig erörtert werden müssen, ist die Nutzung einer Zweitwohnung durch Pensionisten. Dabei sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen:

Zunächst ist der Gesetzeswortlaut („zu Erholungszwecken“) nicht auf die Lebenssituation von Pensionisten zugeschnitten. Das Gesetz betrifft vor allem die Erholung von einer beruflichen Belastung bzw. die Wiederherstellung der Arbeitskraft im Rahmen von kurzen Aufenthalten am Zweitwohnsitz. Pensionisten sind jedoch nicht mehr berufstätig und müssen sich daher nicht von einer Arbeit bzw. beruflichen Anstrengung erholen. Der Auffassung, dass Pensionisten sich aufgrund ihres Alters oder ihrer Lebenssituation gleichsam stets erholen und die Nutzung ihres Zeitwohnsitzes in Tirol daher immer Erholungszwecken dient, kann nicht gefolgt werden. 

Diese Sichtweise wird durch eine Äußerung der Salzburger Landesregierung zur früheren Salzburger Zweitwohnungsregelung gestützt, die der Tiroler Freizeitwohnsitzdefinition sehr ähnlich war.[30] Danach fällt „nach der klaren Absicht des Gesetzgebers“ „Freizeit in bestimmten Lebensphasen (wie Ruhestand)“ nicht unter die entsprechende Salzburger Regelung.[31] 

Zum gleichen Ergebnis gelangt auch das LVwG Salzburg in einer Entscheidung vom 08.10.2025.[32] Ebenfalls unter Berufung auf die Intention des historischen Gesetzgebers führt es aus, der Begriff der „Freizeitnutzung“ beziehe sich auf die Wochenfreizeit (Wochenende, einschließlich freier Feiertage) und die Jahresfreizeit (Urlaub, Ferien). Erfolge keine (überwiegende) Verwendung einer Zweitwohnung zu Urlaubs- Wochenend- oder sonstigen Freizeitzwecken, sondern werde in der Wohnung lediglich Freizeit in bestimmten Lebensphasen (wie Ruhestand) verbracht[33], so werde dies von der gesetzlichen Regelung nicht erfasst. 

Tatsächlich deutet die Formulierung „sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ im Zusammenhang mit den übrigen im Gesetz genannten Beispielen (Urlaub, Ferien und Wochenende) darauf hin, dass der Gesetzgeber vor allem kürzere Aufenthalte in Tirol vor Augen hatte. Pensionisten, die nicht nur während des Urlaubs, der Ferien, an Wochenenden oder vergleichbar (kurzen) Zeitabschnitten in ihrem Zweitwohnsitz wohnen, sondern längere Zeiträume in Tirol verbringen (was in der Praxis häufig vorkommt), halten sich dort weder „nur zeitweilig“ noch „zu Erholungszwecken“ auf. Vielmehr leben sie in Tirol, wenn auch nicht in Hauptwohnsitznutzung. Eine Auslegung des Gesetzes, wonach der Aufenthalt von Pensionisten ohne Hauptwohnsitz in Tirol gleichsam automatisch als „nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ anzusehen wäre, lässt mit dem Wortsinn der Freizeitwohnsitzdefinition nicht vereinbaren.

Gleichwohl hat sich die Prüfungspraxis des LVwG Tirol mit Blick auf Pensionisten bislang kaum verändert. In einem kürzlich entschiedenen Fall konzentrierten sich dessen Sachverhaltsfeststellungen nach wie vor hauptsächlich auf die Frage, ob der Beschuldigte am Wohnsitz in Tirol den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen innehatte. Dieser Gesichtspunkt wurde vom Gericht unter Bezugnahme auf die überholte VwGH-Rechtsprechung nach wie vor als „allein maßgeblich“ bezeichnet. Nachdem der Lebensmittelpunkt in Tirol nach ausführlichen Erörterungen des zugrunde liegenden Sachverhalts verneint worden war, stellte das Gericht in einem Satz lediglich ergänzend fest, dass die Wohnung nicht zu Arbeitszwecken genutzt werde, was bei Pensionisten nicht sonderlich überraschend ist. Dies reichte dem Gericht aus, um einen Freizeitwohnsitz anzunehmen.[34] Dogmatisch ist dies höchst fragwürdig.

D. Konsequenzen der Gesetzesänderung für die Sachverhaltsfeststellung 

Nachdem der Tiroler Gesetzgeber klargestellt hat, dass Voraussetzung für die Annahme eines Freizeitwohnsitzes sowohl das Fehlen des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen am Wohnsitz in Tirol als auch die Nutzung des Wohnraums „während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ ist und er die Reihenfolge dieser beiden Kriterien in seinem geänderten Gesetzeswortlaut zur Klarstellung sogar umgekehrt hat, ergeben sich erhebliche Konsequenzen für die Sachverhaltsfeststellung durch Behörden und Gerichte. 

Es genügt künftig nicht mehr, vorrangig Strom- und Wasserverbrauch, die Häufigkeit von Müllentleerungen und die Anwesenheiten bei Kontrollen auszuwerten. Ebenso wenig ist es ausreichend, die Frage zu untersuchen, wo etwaige Kinder zur Schule gehen, wo weitere Familienmitglieder wohnen, Steuern bezahlt werden, die Krankenversicherung besteht, ärztliche Leistungen in Anspruch genommen werden, Fahrzeuge, Handy und Hund angemeldet sind. Solche Ermittlungen zielten bislang ausschließlich auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen.

Spätestens jetzt – aber genau genommen schon immer – müssen Behörden und Gerichte zusätzlich ihrer Pflicht zur Feststellung des Sachverhalts betreffend die Nutzung des Wohnraums „nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ nachkommen. Die Erholungszwecke müssen – so die Erläuternden Bemerkungen des Tiroler Gesetzgebers – „in erheblichem oder überwiegendem Ausmaß“[35] vorliegen. Entsprechende Feststellungen dürften sich in der Praxis als schwierig erweisen. 

Um dieser Schwierigkeit zu begegnen, hat der VwGH jüngst seine Rechtsprechung vom 26.06.2009 wiederaufgegriffen.[36] Bemerkenswert ist allerdings, dass er genau diese Rechtsprechung in seiner Entscheidung vom 13.02.2025 noch als nicht einschlägig bezeichnet und verworfen hatte, weil sie zum TGVG 1996 ergangen sei (das nicht mehr in Kraft ist).[37]

Nach der Rechtsprechung vom 26.06.2009 ist 

“der rechtliche Schluss, wonach die betreffende Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt werde, dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Liegenschaft anderweitig zu Arbeitszwecken bzw. sonst als Hauptwohnsitz genutzt wird […].“

Nach aktueller Auffassung des VwGH beschreibt diese Aussage die „Mindestanforderungen in Bezug auf die im Fall einer Freizeitwohnsitznutzung zu treffenden Sachverhaltsfeststellungen“[38]. Und tatsächlich konzentrieren sich die Sachverhaltsfeststellungen des LVwG Tirol in jüngeren Entscheidungen weitgehend auf zwei Fragen: Wird die betreffende Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt und wird sie zu Arbeitszwecken verwendet? Eine derartige Beschränkung der Ermittlungen auf diese beiden Aspekte ist jedoch weder mit den Inhalten der Entscheidung des VwGH vom 09.12.2025 noch mit den Gesetzesmaterialien zur neuen Freizeitwohnsitzdefinition vereinbar. Denn dort wurde ausdrücklich ausgeführt, dass eine berufsbedingte Nutzung (also eine Nutzung zu Arbeitszwecken) lediglich ein Beispiel für eine zulässigen Nutzung einer Wohnung ohne Hauptwohnsitz ist. Zum Beleg meiner Rechtsauffassung sei der Wortlaut der besagten VwGH-Entscheidung nochmals in Erinnerung gerufen: 

„Wird eine nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienende Wohnung somit nicht nur zeitweilig während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken benützt, sondern anderweitig – etwa berufsbedingt – genutzt[39], dann handelt es sich nicht um eine Ferienwohnung […].“

Die Formulierung „etwa berufsbedingt“ macht deutlich, dass der VwGH eine derartige Nutzung nicht als die einzig denkbare Nutzungsform verstanden wissen wollte, die einen Freizeitwohnsitz ausschließt. Folglich kommen auch andere (zulässige) Nutzungsformen in Betracht, sofern sie nicht in einer lediglich zeitweiligen Nutzung zu Erholungszwecken bestehen. Machen Betroffene im Verfahren Angaben zu solchen alternativen Nutzungsformen, sind Behörden und Gerichte aufgrund der Offizialmaxime verpflichtet, diesen Hinweisen nachzugehen, die entsprechenden Tatsachen zu ermitteln bzw. festzustellen und in ihre Würdigung einzubeziehen. Eine Beschränkung der Sachverhaltsfeststellung auf die Frage nach dem Hauptwohnsitz und der Nutzung „zu Arbeitszwecken“ würde demgegenüber dazu führen, dass die vom VwGH selbst und ihm folgend nun auch vom Tiroler Gesetzgeber geforderte eigenständige Prüfung der Nutzung der Zweitwohnung „nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ weitgehend leerliefe bzw. sogar unterdrückt würde.

E. Fazit und Plädoyer für eine grundlegende Gesetzesreform

Dieser Beitrag hat gezeigt, dass die Neigung vorherrscht, die Freizeitwohnsitzdefinition des Tiroler Raumordnungsgesetzes durch Auslegung bzw. Rechtsfortbildung weiterzuentwickeln und im Ergebnis zu verschärfen. Dabei gerät der Gesetzeswortlaut aus dem Blick. 

So hat der VwGH in der Vergangenheit einen Freizeitwohnsitz in Tirol bereits dann angenommen, wenn dort kein Ganzjahreswohnsitz bestand. Die im Gesetz ausdrücklich vorgesehene weitere Voraussetzung, dass die Wohnung „zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ genutzt wird, blieb außer Betracht. Mittlerweile hat der VwGH eine dogmatische Kehrtwende vorgenommen und seine unzutreffende 'Rechtsanwendung' korrigiert. Für die Annahme eines Freizeitwohnsitzes verlangt er – dem Wortlaut des Gesetzes nunmehr entsprechend – dass auch das Tatbestandsmerkmal der nur zeitweiligen Nutzung der Wohnung zu Erholungszwecken geprüft und bejaht wird. 

Die bislang unzutreffende Gesetzesinterpretation wurde vom Tiroler Gesetzgeber als 'Missverständnis' bezeichnet.  Das ist freundlich formuliert, heißt aber nichts anderes, als dass Behörden und Gerichte das Gesetz mitunter falsch angewandt haben. Diese Feststellung des Gesetzgebers ist schon ein ziemlicher Donnerschlag.

Die Fehler der Vergangenheit sollen nun durch die modifizierte Freizeitwohnsitzdefinition ausgeschlossen werden, die im Juli 2026 in Kraft getreten ist. Bei der Neufassung hat der Gesetzgeber jedoch lediglich die Reihenfolge der Tatbestandsmerkmale getauscht. Mehr leistet die Novelle nicht. Der Wortlaut des viel diskutierten nunmehr ersten Tatbestandsmerkmals (Verwendung der Wohnung „zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“) ist unverändert geblieben. 

Dieser Wortlaut darf von Behörden und Gerichten nicht länger außer Acht gelassen werden.  Relevant ist dies vor allem für zwei in der Praxis häufig vorkommende Fallkonstellationen: Nutzung einer Zweitwohnung zu beruflichen Zwecken sowie durch Pensionisten.

Wer in bzw. am Ort seiner Zweitwohnung überwiegend arbeitet – und dies nicht nur vorgibt –, erholt sich dort naturgemäß nicht oder allenfalls in untergeordnetem Maße. Diese angesichts des Gesetzeswortlauts auf der Hand liegende Schlussfolgerung wird vom VwGH jedoch nicht geteilt. Nach Ansicht des VwGH soll ausschließlich eine sog. 'berufsbedingte Nutzung' die Verwendung der Wohnung zu Erholungszwecken und folglich auch die Annahme eines Freizeitwohnsitzes ausschließen. Die Nutzung einer Wohnung soll durch den Beruf bedingt sein, wenn berufsbezogene Umstände eine Aufenthaltsnahme in der besagten Wohnung erfordern. Hierzu hat der VwGH verschiedene Kriterien entwickelt. Unter anderem soll bei fehlender Anknüpfung einer beruflichen Tätigkeit am Ort des Zweitwohnsitzes dessen Nutzung zur Erholung fingiert und folglich ein Freizeitwohnsitz angenommen werden.

Natürlich darf und muss die Rechtsprechung gesetzliche Tatbestandsmerkmale auslegen. Sie darf den Gesetzeswortlaut aber nicht durch eigene Wertungen 'korrigieren'. Der nunmehr vom VwGH eingeführte Terminus der 'berufsbedingten Nutzung', seine Definition und die dazu entwickelten Kriterien (insbesondere das Erfordernis der örtlichen Anknüpfung der Berufstätigkeit am Zweitwohnsitz) sind im Wortlaut der Tiroler Freizeitwohnsitzdefinition nicht angelegt. Es handelt sich um Hilfskonstruktionen, die den gesetzlichen Tatbestand überlagern und ihn gleichsam ersetzen sollen. Für die berufliche Nutzung einer Zweitwohnung in Tirol wurde somit ein eigenständiger Prüfungsmechanismus etabliert, der den Gesetzeswortlaut aus dem Blick verloren hat.

Der Wortlaut des Gesetzes darf auch bei der Beurteilung der Nutzung einer Zweitwohnung durch Pensionisten nicht aus dem Fokus geraten. Relevant sind hier erneut der Begriff der „Erholung“ in Verbindung mit dem Begriff „nur zeitweilig“. Keinesfalls kann angenommen werden, dass Pensionisten eine Wohnung, die nicht Ganzjahreswohnsitz ist, stets zur Erholung nutzen. Diese Rechtsauffassung wird durch Äußerungen der Salzburger Landesregierung und des LVwG Salzburg zur früheren Salzburger Zweitwohnungsregelung gestützt, die der Tiroler Freizeitwohnsitzdefinition inhaltlich sehr nahekam. Beide vertreten, dass nach der Intention des Gesetzgebers Freizeit in bestimmten Lebensphasen (wie Ruhestand) nicht unter die entsprechende Salzburger Regelung fällt. 

Pensionisten, die substantielle und zeitlich zusammenhängende Zeiträume an ihrem Zweitwohnsitz in Tirol verbringen (also nicht nur Urlaub, Ferien, Wochenenden oder vergleichbar kurze Zeitabschnitte), halten sich dort weder „nur zeitweilig“ auf noch erholen sie sich dabei im Sinne der ratio des Gesetzes. Vielmehr leben sie in Tirol, wenn auch nicht in ganzjähriger Hauptwohnsitznutzung. Vor diesem Hintergrund wäre eine gleichsam pauschale Einstufung der Nutzung eines Zweitwohnsitzes durch Pensionisten „als nur zeitweilig zu Erholungszwecken“ mit dem Wortsinn der Freizeitwohnsitzdefinition nicht zu vereinbaren.

Der Gesetzgeber hat sich mit seiner lediglich sprachlich klarstellenden Freizeitwohnsitzdefinition gegen eine zunehmend geforderte grundlegende Reform des häufig als unbefriedigend empfundenen Systems der Zweitwohnungsnutzung in Tirol entschieden. Das Thema Pensionisten hat er bei seinen Überlegungen vollständig ausgespart. Zur beruflichen Nutzung hat er lediglich in den Erläuternden Bemerkungen Stellung genommen. Erläuterungen des Gesetzgebers sind jedoch nicht Teil der gesetzlichen Regelung, sondern lediglich Gesetzesmaterialen und entfalten keine normative Wirkung. Das Vorgehen des Gesetzgebers mutet deshalb wie ein Ausweichmanöver an.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Rechtslage zu Freizeitwohnsitzen angesichts

• des Gesetzeswortlauts auf der einen Seite (Nutzung zu Erholungszwecken), 
• der Rechtsprechung des VwGH auf der anderen Seite mit seinen den Gesetzeswortlaut überlagernden bzw. gleichsam ersetzenden Hilfskonstruktionen, 
• der Erläuterungen des Tiroler Gesetzgebers zur neuen Freizeitwohnsitzdefinition, die die Rechtsprechung des VwGH teilweise aufgreifen, teilweise aber auch nicht,
• einer zunehmenden Verkomplizierung der Terminologie
• und zahlreicher alter und neuer offener Fragen

vollends unübersichtlich geworden ist. Von Rechtssicherheit kann keine Rede sein. 

Die bestehenden Probleme lassen sich nicht länger durch punktuelle Modifizierungen des Gesetzeswortlauts beheben. Notwendig ist vielmehr eine grundlegende Neukonzeption des Systems der Zeitwohnsitznutzung in Tirol. Wie ein solches neues System ausgestaltet werden sollte, ist eine politische Frage. Es sollte jedoch praktikabel und rechtssicher sein. Andere EU-Länder sind ebenfalls attraktiv und haben gleichwohl handhabbare Lösungen für Zweitwohnsitze gefunden. 

Bis zu einer solchen Reform müssen Behörden und Gerichte den Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition beachten und dürfen ihn nicht durch Hilfskonstruktionen ersetzen.

Dr. Dr. Angela Hildebrand, Stand 20.08.2026

[1] Tirol verzeichnete laut Freizeitwohnsitzverzeichnis des Landes Tirol (Stand 11. August 2026) 16.518 gewidmete bzw. genehmigte Freizeitwohnsitze. Dies entspricht einer Freizeitwohnsitzquote von ca. 3,9%. Zusätzlich soll es nach Schätzungen 10.000 illegale Freizeitwohnsitze geben. 

[2] https://www.angela-hildebrand.info/freizeitwohnsitz-ohne-freizeitnutzung/

[3] Siehe Regierungsvorlage/Erläuternde Bemerkungen (Fassung trägt kein Datum), zu finden unter: https://lte.tirol.gv.at/public/ggs/ggsDetails.xhtml?id=22677&cid=1. Zugriff am 15.08.2026. 

[4] Die Änderung des § 13 Abs. 1 TROG erfolgte durch Gesetz vom 1. Juli 2026, mit dem die Tiroler Bauordnung 2022, das Tiroler Gas-, Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2013, das Tiroler Energieeffizienzgesetz, das Tiroler Wohnbauförderungsgesetz 1991, das Tiroler Bauproduktegesetz 2016, das Tiroler Aufzugs- und Hebeanlagengesetz 2012, das Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz 2021, das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 und das Gesetz über begleitende Maßnahmen zur Durchführung bestimmter Rechtsvorschriften der Europäischen Union im Bereich der Tiroler Landesrechtsordnung geändert werden. Diese Novelle steht seit 7. Juli 2026 in Kraft (LGBl. Nr. 51/2026). Die Änderung ist mittlerweile auch im Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz umgesetzt worden (LGBl. Nr. 65/2026).

[5] Im nachfolgenden Text wird die Formulierung „Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden“ zwecks Vereinfachung und besserer Lesbarkeit unter dem Begriff der 'Wohnung' oder des 'Wohnraums' zusammengefasst. 

[6] So die Terminologie des VwGH in VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023. 

[7] Siehe Regierungsvorlage/Erläuternde Bemerkungen (ohne Datum), S. 15, zu finden unter https://lte.tirol.gv.at/public/ggs/ggsDetails.xhtml?id=22677&cid=1. Zugriff am 15.08.2026. 

[8] Hervorhebung von mir.

[9] VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028. 

[10] Zur Praxis der Anwendung einer unwiderleglichen Vermutung durch das LVwG Tirol siehe https://www.angela-hildebrand.info/freizeitwohnsitz-ohne-freizeitnutzung/, dort Fn. 18.

[11] VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023. 

[12] § 16 Abs. 2, erster Satz des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes in der für die Entscheidung maßgeblichen Fassung (LGBl 4/2019) lautet: „Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden.“

[13] So die Wortwahl des VwGH in VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028, Rn. 6. 

[14] Siehe Regierungsvorlage/Erläuternde Bemerkungen (ohne Datum), S. 15, zu finden unter https://lte.tirol.gv.at/public/ggs/ggsDetails.xhtml?id=22677&cid=1. Zugriff am 15.08.2026. 

[15] Zuletzt noch LVwG Tirol 14.07.2026, LVwG-2026/43/0607-24; LVwG Tirol 30.06.2026, LVwG-2026/50/0894-5, LVwG-2026/50/0948-5; siehe beispielsweise auch LVwG Tirol 16.04.2026, LVwG-2024/14/0174-16. LVwG Tirol 16,04.2026, LVwG-2025/14/1658-15. LVwG-2025/14/1659-16, LVwG-2025/14/2697-8, LVwG-2025/14/2698-8 (wobei die überholten Aussagen des VwGH zur unwiderleglichen Vermutung hier bemerkenswerterweise mit den Aussagen aus der 'Kehrtwendeentscheidung' verknüpft werden). 

[16] Hervorhebung von mir.

[17] LVwG Tirol 14.07.2026, LVwG-2026/43/0607-24; siehe auch LVwG Tirol 17.07.2026, LVwG-2026/48/149-10. 

[18] LVwG 05.08.2026, LVwG-2026/48/1231-12.

[19] Vgl. VfGH 12.12.1996, G224/96. Der Beschluss des Verfassungsgerichtshofs bezieht sich auf die Freizeitwohnsitzdefinition in § 15 Abs. 1 TROG 1994. Diese ist der Definition in § 13 Abs. 1 TROG, auf der die aktuelle Entscheidung des VwGH beruht, wortgleich. 

[20] Für das TROG z.B. VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/193 sowie VwGH 19.05.2023, Ra 2022/06/0076 und 0077. 

[21] LVwG Tirol 24.04.2025, LVwG-2022/12/3456-6. 

[22] VwGH 26.06.2009, 2008/02/044. Die Entscheidung wurde zuletzt wieder aufgegriffen in VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023 sowie VwGH 20.02.2026, Ra 2026/06/2023. 

[23] VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023. 

[24] Siehe hierzu Regierungsvorlage/Erläuternde Bemerkungen (ohne Datum), S. 15, zu finden unter https://lte.tirol.gv.at/public/ggs/ggsDetails.xhtml?id=22677&cid=1. Zugriff am 15.08.2026. 

[25] Zum Wortlaut der einschlägigen Regelung s.o. Fn.12.

[26] Erläuterung in eckigen Klammern von mir.

[27] Hervorhebung von mir.

[28] Z.B. VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056 Rn. 9. Hiernach kann „von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters feststellbar ist; dies gilt auch, wenn er dort gelegentlich seinen Beruf betreffende Tätigkeiten ausüben sollte […]“ 

[29] Letzteren Punkt bemängelt auch das LVwG Vorarlberg in seinem Erkenntnis vom 20.05.2026, LVwG-1-480/2025-R15.

[30] § 31 des Salzburger Raumordnungsrechts 2009 (vor der Novelle LGBl. 82/2017) untersagte in nicht ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten die Nutzung von Wohnungen, die „dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dienen“. 

[31] Siehe Äußerung der Salzburger Landesregierung im Verfahren vor dem VfGH 30.06.2022, G366/2021.

[32] LVwG Salzburg 08.10.2025, LVwG-405-3/1452/1/16-2025.

[33] Das Gericht nennt noch andere Beispiele, die hier aber nicht relevant sind. 

[34] LVwG Tirol 07.04.2026, LVwG-2026/32/0091-4. 

[35] Siehe hierzu Regierungsvorlage/Erläuternde Bemerkungen (ohne Datum), S. 15, zu finden unter https://lte.tirol.gv.at/public/ggs/ggsDetails.xhtml?id=22677&cid=1. Zugriff am 15.08.2026. 

[36] VwGH 26.06.2009, 2008/02/044. Die Entscheidung wurde zuletzt wieder aufgegriffen in VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023 sowie 20.02.2026, Ra 2026/06/2023. 

[37] Wörtlich heißt es im Erkenntnis vom 13.02.2025, Ra 2025/06/0028 Rn. 6: „Das Erkenntnis VwGH 26.6.2009, 2008/02/044 ist zum Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) ergangen und somit fallbezogen nicht einschlägig.“ 

[38] VwGH 20.02.2026, Ra 2026/06/2023.

[39] Hervorhebung von mir.