Im Auslegen seid frisch und munter! Legt ihr`s nicht aus, so legt was unter. (Goethe, Zahme Xenien)
 

Schon Johann Wolfgang Goethe, der bekanntlich (auch) Jurist war, beklagte die 'fantasievolle' Interpretation von Texten. Der Goethe-Spruch ist noch heute unvermindert aktuell. Ein Beispiel hierfür ist die Interpretation der gesetzlichen Definition von Freizeitwohnsitzen in Tirol durch den österreichischen Verwaltungsgerichtshof.

A: Problemstellung

Das Thema Freizeitwohnsitze ist in Tirol emotional aufgeladen. Auf politischer Ebene wird beklagt, dass aufgrund der zahlreichen Ferien- bzw. Freizeitwohnsitze besonders in touristisch geprägten Gebieten Wohnungen knapp geworden und dadurch Bodenpreise und Mieten gestiegen seien. Zudem gebe es in den weniger attraktiven Jahreszeiten 'kalte Betten'. 

Das Tiroler Raumordnungsgesetz verlangt für (zulässige) Freizeitwohnsitze eine 'Genehmigung'.[1] In den meisten Tiroler Gemeinden sind die Kontingente für Freizeitwohnsitze bereits seit langer Zeit ausgeschöpft, so dass faktisch keine neuen Genehmigungen mehr erteilt werden können. Ohne eine solche Genehmigung ist die Nutzung der eigenen Immobilie für Ferien- bzw. Erholungszwecke jedoch verboten. 

Wie gingen bzw. gehen nun Behörden und Gerichte mit der Problematik um? Bis ca. 2020 war im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) verhältnismäßig wenig Rechtsprechung zum Thema Freizeitwohnsitz zu finden. Mittlerweile hat sich das jedoch geändert. Gemeinden sind angehalten, illegalen Freizeitwohnsitzen auf die Spur zu kommen. Anlassbezogen (häufig auf Meldungen von Nachbarn hin) kontrollieren sie die Nutzung von Immobilien. Bei Verdacht auf einen widerrechtlichen Freizeitwohnsitz wird ein Ermittlungsverfahren eingeleitet. In dessen Rahmen werden die Bewohner aufgefordert, den Behörden Informationen zur Verwendung ihres Wohnraums, insbesondere zu ihren Aufenthaltszeiten, beruflichen Aktivitäten sowie familiären und sozialen Beziehungen am Wohnort in Tirol zu übermitteln. 

Wenn die Behörden zu der Überzeugung kommen, dass eine illegale Freizeitwohnsitznutzung vorliegt, wird in der Regel eine Geldstrafe und für den Fall von deren Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe verhängt. Darüber hinaus wird die weitere Nutzung der Immobilie als Freizeitwohnsitz untersagt. 

Die von den Gemeinden durchgeführten und unter der Bezeichnung 'Aktion scharf' bekannt gewordenen Ermittlungen sind aufwendig. Die Behörden erkunden die Aufenthaltszeiten der Bewohner durch unangekündigte Lokalaugenscheine. Sie prüfen die Häufigkeit von Postzustellungen, den Strom- und Wasserverbrauch sowie Mülltonnenleerungen bzw. Müllgewicht. Entsprechende Auskünfte holen sie von Postdienstleistern sowie Versorgungs- und Entsorgungsunternehmen ein. Die Kontrolleure fotografieren das Gebäude, den Briefkasten der Bewohner (samt darin befindlicher Briefsendungen), die Inhalte des Müllkübels[2] sowie das Umfeld der betroffenen Wohnung. Auch Nachbarn werden befragt. Aus den Behördenakten und Entscheidungsbegründungen lassen sich zum Teil detaillierte Informationen zur persönlichen Lebensführung der Betroffenen entnehmen: z.B. zu sozialen Kontakten, Arztbesuchen (sogar zur Behandlung von Krebserkrankungen[3]), zu Alkoholkonsum[4] oder -geruch, ungewöhnlichem Aussehen der Bewohner (z.B. stark geröteten Augen), Restaurantbesuchen, Art und Anzahl der Schuhe vor der Haustür[5], Pflegezustand der Immobilie, etc.

Das Ergebnis der Ermittlungen lässt sich anhand der im RIS verfügbaren Informationen nachvollziehen: Die Anzahl der Gerichtsentscheidungen, die ein Verbot der Nutzung als Freizeitwohnsitz zum Gegenstand haben, ist deutlich angestiegen. Absurderweise hat das Vorgehen der Gemeinden zu noch mehr 'kalten Betten' bzw. sogar Leerstand geführt, denn vermietet werden können die nun nicht mehr bewohnten Immobilien häufig nicht. Und so gibt es zunehmend Stimmen, die eine Änderung der gesetzlichen Regelung fordern. 

„Aber Recht muss Recht bleiben“ kommentiert ein Tiroler Bürgermeister die Diskussionen um das Freizeitwohnsitzverbot.[6] In der Tat: Jedermann muss sich an Recht und Gesetz halten. Dies gilt nicht nur für die Inhaber von Wohnraum in Tirol, sondern selbstverständlich auch für die Gerichte, insbesondere den Verwaltungsgerichtshof als oberste Instanz für Verwaltungsverfahren. Halten sich die Gerichte im Rahmen ihrer Rechtsprechung zu Freizeitwohnsitzen an dieses Gebot? Wenden sie das Gesetz korrekt an? Ich bin der Auffassung, dass dies nicht der Fall ist, dass vielmehr die Gerichte mittlerweile gegen den Wortlaut des Gesetzes, also contra legem entscheiden. Dies liegt daran, dass von den Gerichten in neueren Entscheidungen nur noch der erste Teil der gesetzlichen Freizeitwohnsitzdefinition geprüft wird. Der zweite und entscheidende Teil, der die tatsächliche Nutzung des Wohnraums zu Freizeitzwecken behandelt, wird außer Betracht gelassen. Um meine These der 'Rechtsanwendung' contra legem zu belegen, werde ich die gesetzliche Regelung und deren Anwendung durch die Verwaltungsgerichte im Einzelnen analysieren.
 

B: Wortlaut und Analyse der gesetzlichen Regelung

Gemäß § 13 Abs 1 erster Satz Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG) sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden[7], die „nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden“.[8]

Es müssen also folgende Anforderungen kumulativ erfüllt sein, damit ein Freizeitwohnsitz begründet wird: 

• Der Wohnraum dient nicht der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses (erstes Tatbestandsmerkmal). 
• Der Wohnraum wird zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet (zweites Tatbestandsmerkmal). 

Das erste Tatbestandsmerkmal ist negativ gefasst. Ist das Ergebnis der Prüfung, dass die Voraussetzungen des ersten Tatbestandsmerkmals vorliegen (d.h. der Wohnraum dient nicht der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses), muss das zweite Tatbestandsmerkmal geprüft werden. Dieses ist positiv formuliert. Sind die Voraussetzungen des zweiten Tatbestandsmerkmals erfüllt, liegt eine Freizeitwohnsitznutzung vor. Sind sie nicht erfüllt (mit anderen Worten: wird der Wohnraum nicht zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet), liegt keine Freizeitwohnsitznutzung vor.

Das zweite Tatbestandsmerkmal enthält unbestimmte Rechtsbegriffe, die ausgelegt werden müssen. Dies gilt beispielsweise für die Verwendung des Wohnraums „sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken“. Hier stellt sich die Frage, wie die Formulierungen „sonst nur zeitweilig“ sowie „zu Erholungszwecken“ zu verstehen sind.

„sonst nur zeitweilig“

Die Formulierung „sonst nur zeitweilig“ ist im Gesamtzusammenhang mit den übrigen in diesem Tatbestandsmerkmal alternativ verwandten Begriffen (Urlaub, Ferien und Wochenende) zu interpretieren. Letztere sind durch eine kurze Dauer geprägt. Dieser Aspekt muss dem gesetzlichen Kontext entsprechend auch die Auslegung der Formulierung „sonst nur zeitweilig“ leiten. Sie beschreibt Sachverhalte, bei denen Menschen sich lediglich für kurze Zeiträume in Tirol aufhalten. Das Wort „nur“ unterstreicht bzw. betont den Aspekt der kurzen Aufenthaltsdauer. Verbringt jemand jedoch über das ganze Jahr verteilt erhebliche und zusammenhängende Zeitspannen in Tirol, dann kann von einer nur zeitweiligen Nutzung keine Rede sein. 

„zu Erholungszwecken“

Erholung ist als Gegenbegriff zur Arbeitstätigkeit zu verstehen. Wenn man arbeitet, erholt man sich naturgemäß nicht bzw. man erholt sich nur außerhalb der Arbeitszeit im untergeordneten Sinn. Für die Beurteilung kommt es nicht darauf an, ob man am Wohnort in Tirol zwingend arbeiten muss oder auch woanders arbeiten könnte. Wenn man sich überwiegend zu beruflichen Zwecken in Tirol aufhält, ist das Merkmal der Nutzung „zu Erholungszwecken“ nach dem eindeutigen Wortlaut der gesetzlichen Regelung nicht erfüllt.

Wie sich meinen Ausführungen entnehmen lässt, eröffnet das zweite Tatbestandsmerkmal dem Beschuldigten einer Freizeitwohnsitznutzung verschiedene Verteidigungsmöglichkeiten: 

• Der Beschuldigte kann darlegen, dass er seine Wohnung nicht „zu Erholungszwecken“, sondern beispielsweise für berufliche Zwecke nutzt und die Nutzung daher zulässig ist. 
• Der Beschuldigte kann darlegen, dass er den Wohnraum nicht „nur zeitweilig“ nutzt. 

C: Die aktuelle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu Freizeitwohnsitzen

Mit Blick auf das erste Tatbestandsmerkmal des § 13 Abs. 1 TROG liegt der Fokus der Erwägungen in den Entscheidungsbegründungen der Gerichte häufig auf dem Aspekt des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen, weshalb ich meine Anmerkungen hierauf fokussiere. Hervorzuheben ist, dass der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) den Begriff „Mittelpunkt der Lebensbeziehungen“ dahingehend auslegt, dass für dessen Feststellung ein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen am Wohnsitz in Tirol vorliegen muss.[9] Schon dies ist eine sehr weitgehende Auslegung der Rechtsnorm.

Darüber hinaus vertritt der VwGH seit seiner Entscheidung vom 13.03.2023 die Auffassung, dass bei Nichtvorliegen der Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen ist.[10] Seitdem hat er diese Rechtsauffassung zwei Mal wiederholt[11] und bezeichnet sie als „ständige Rechtsprechung“.[12]
 

Bedeutung der Aussage des VwGH

Es stellt sich die Frage, wie die Aussage 'ist davon auszugehen' juristisch zu deuten ist. Erstaunlicherweise erläutert der VwGH dies mit keinem Wort. Auf den ersten Blick könnte man denken, dass der VwGH lediglich eine tatsächliche (widerlegliche) Vermutung dahingehend anstellt, dass, wer am Wohnsitz in Tirol keinen Lebensmittelpunkt innehat, dort seine Freizeit verbringt. Der Betroffene könnte dann diese Vermutung im Wege des Gegenbeweises entkräften. Doch der VwGH lässt einen Gegenbeweis nicht zu. Deutlich wird dies in seiner Revisionsentscheidung vom 13.02.2025, dessen Sachverhalt und Verfahrensgang ich zum besseren Verständnis im Detail darstelle:

Der Revisionswerber, ein Facharzt für Augenheilkunde und Leiter der refraktiven Chirurgie an einem Augenzentrum in Deutschland, hatte im Rahmen des Ermittlungsverfahrens gegenüber den Behörden angegeben, dass der Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen an seinem Wohnort in Deutschland liege. Das Landesverwaltungsgericht (LVwG) Tirol hat daraufhin festgestellt, dass sein Wohnraum in Tirol nicht der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses diene. Damit war das erste Tatbestandsmerkmal der gesetzlichen Regelung erfüllt.

Eine Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken, also die Anforderung des zweiten Tatbestandsmerkmals von § 13 Abs. 1 TROG, wurde in den rechtlichen Erwägungen der Entscheidung des LVwG Tirol[13] jedoch nicht positiv festgestellt. Die Feststellung wurde deswegen nicht getroffen, da der Augenarzt angegeben hatte, in seiner Wohnung in Tirol im Bereich seines Arbeitsfeldes der refraktiven Chirurgie wissenschaftlich tätig zu sein. Dazu hatte er umfangreiche Dokumentationen vorgelegt. In der Beweiswürdigung führte das LVwG Tirol aus, dass die Angaben des Arztes, wonach er in der Wohnung wissenschaftliche Arbeit leiste, durchaus glaubwürdig seien. Das Gericht fügte lediglich hinzu, dass diese Angaben insofern zu relativieren seien, als dass diese wissenschaftliche Tätigkeit grundsätzlich an jedem Ort ausgeübt werden könne und eine besondere Standorteignung in Tirol nicht erkennbar sei. 

Jedoch kommt es, wie bereits zuvor ausgeführt, für die Beurteilung der Freizeitwohnsitznutzung bzw. – umgekehrt – der Nutzung des Wohnraums zu beruflichen Zwecken nicht darauf an, ob man in Tirol zwingend arbeiten muss oder auch an einem anderen Ort arbeiten könnte. Wenn man sich zu Arbeitszwecken in Tirol aufhält, was das Gericht nicht angezweifelt hat, ist das Merkmal der Nutzung „zu Erholungszwecken“ nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes nicht erfüllt. Dieser entscheidende Punkt wurde jedoch nicht berücksichtigt. Das Gericht hat ohne positive Feststellung einer Nutzung zu Erholungszwecken den Wohnraum als Freizeitwohnsitz eingeordnet. Es hat also bei seiner Entscheidungsfindung die Freizeitwohnsitzdefinition nicht vollständig angewandt, sondern nur das erste von den beiden Tatbestandsmerkmalen. 

Die außerordentliche Revision gegen diese Entscheidung wurde vom VwGH zurückgewiesen. Zwar fasst der VwGH die Ausführungen des LVwG Tirol zur Nutzung des Wohnraums durch den Augenarzt dahingehend zusammen, dass dieser „sich für 80 Tage pro Jahr für seine wissenschaftliche Tätigkeit“[14] in Tirol aufhalte. In seinen weiteren Ausführungen konzentriert der VwGH seine rechtliche Bewertung jedoch lediglich darauf, dass der Augenarzt seinen Lebensmittelpunkt nicht in Tirol habe. Auf den Umstand, dass er aufgrund seiner wissenschaftlichen Tätigkeit in Tirol seine Wohnung gerade nicht zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken nutzte, dass das zweite Tatbestandsmerkmal der Freizeitwohnsitzdefinition also nicht erfüllt war, geht auch der VwGH mit keinem Wort ein. Er wiederholt lediglich die bereits von ihm in seiner früheren Entscheidung aus dem Jahr 2023 gemachte allgemeine Aussage, wonach bei einem Fehlen eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen sei.

Damit wird offensichtlich, dass der VwGH bei Vorliegen des ersten Tatbestandsmerkmals der Freizeitwohnsitzdefinition (aufgrund fehlenden Lebensmittelpunkts in Tirol) die Erfüllung des zweiten Tatbestandsmerkmals unwiderleglich vermutet. Seine Ausführungen besagen nicht, dass man bei Vorliegen des ersten Tatbestandsmerkmals auf das Vorliegen des zweiten Tatbestandsmerkmals schließen kann, sondern dass man darauf schließen muss. Bemerkenswert ist dabei, dass der VwGH einen bestimmten Sachverhalt (die Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken) als vorhanden bzw. bewiesen unterstellt, obwohl er aufgrund der Feststellungen des Landesverwaltungsgerichts ganz genau weiß, dass es sich anders verhält (weil der Augenarzt in Tirol wissenschaftlich tätig war).[15] Für die Behörden bedeutet dies: Wenn sie zu dem Ergebnis kommen, dass kein mit einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbundener Mittelpunkt der Lebensbeziehungen vorliegt, sind sie gehalten, die Wohnung als Freizeitwohnsitz einzustufen, und zwar ganz unabhängig von ihrem Ermittlungsergebnis zur tatsächlichen Art der Nutzung. Und entsprechend agieren die Behörden und auch das LVwG Tirol. 

So hat beispielsweise das Landesverwaltungsgericht einem Immobilienhändler, der zwar seinen Lebensmittelpunkt nicht in Tirol hatte, dort aber zwischen 100 und 150 Tage (je nach Geschäftslage ggf. auch insgesamt 200 Tage) im Jahr übernachtete, zwar durchaus zugebilligt, seine „Wohnung hauptsächlich zum Nächtigen bzw. zum Aufenthalt im Rahmen seines Immobilienhandels zu nutzen und dass dabei Freizeitaktivitäten nur eine untergeordnete Rolle spielen“. Doch wurde dieser Sachverhalt mit Verweis auf die VwGH-Rechtsprechung für die Entscheidung außer Betracht gelassen, die Verwendung der Wohnung als Freizeitwohnsitz festgestellt und eine Geld- und Ersatzfreiheitsstrafe verhängt.[16]

In einem anderen Fall hat das Landesverwaltungsgericht sogar befunden, dass selbst die nur einmalige Übernachtung in der Tiroler Wohnung vor der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol (wohl zur Verteidigung gegen den Vorwurf der Freizeitwohnsitznutzung) Teil einer illegalen Freizeitwohnsitznutzung sein soll.[17] Auch an diesem Beispiel wird deutlich, zu welch kuriosen Entscheidungsaspekten die unwiderlegliche Vermutung der Verwendung „zu Erholungszwecken“ führt.

Zusammenfassend stelle ich fest, dass der VwGH und überwiegend auch das Landesverwaltungsgericht Tirol das zweite Tatbestandsmerkmal (Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken) im Ergebnis nicht (mehr) anwenden.[18]

Abweichung der aktuellen VwGH-Rechtsprechung von früheren Behördenentscheidungen sowie der bisherigen Rechtsprechung des VwGH

Die aktuelle VwGH-Rechtsprechung widerspricht der sogenannten Uschi-Glas-Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission von 2002. In dieser sehr bekannt gewordenen Entscheidung zur Schauspielerin Uschi Glas wurde ausgeführt, dass kein Freizeitwohnsitz vorliegt, „wenn die Wohnstätte zwar Erholungszwecken dient und kein Hauptwohnsitz begründet wird, die Wohnung gleichzeitig aber auch zu beruflichen und gesellschaftlichen Zwecken verwendet wird“.[19]

Die aktuelle VwGH-Rechtsprechung weicht auch von der früheren Rechtsprechung des VwGH vom 26.06.2009 ab. In diesem Fall hatte der Hauseigentümer in seiner Beschwerde zur Einstufung seines Wohnhauses als Freizeitwohnsitz gerügt, die Behörde habe keinerlei positive Feststellungen über die tatsächliche Verwendung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz (gemeint sind die Anforderungen des zweiten Tatbestandsmerkmals) getroffen, weshalb die Schlussfolgerung, diese sei in diesem Sinne genutzt worden, nicht zulässig sei. Dem entgegnete der VwGH, dass dieser Schluss sehr wohl „dann zulässig ist, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Liegenschaft anderweitig zu Arbeitszwecken bzw. sonst als Hauptwohnsitz genutzt wird, […].“[20] Im Umkehrschluss bedeuten die damaligen Ausführungen des VwGH, dass bei Fehlen des ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses kein Automatismus zur Annahme einer Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken führt bzw. dass im Falle der Feststellung einer Nutzung der Liegenschaft „zu Arbeitszwecken“ gerade keine Verwendung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken vorliegt. Der Widerspruch zwischen seiner früheren Rechtsauffassung und der nunmehr angewandten unwiderleglichen Vermutung der Freizeitwohnsitznutzung liegt auf der Hand.[21]

Die aktuelle VwGH-Rechtsprechung weicht schließlich von der Entscheidung des VwGH vom 28.06.2021 ab. In dieser Entscheidung hatte der VwGH ausdrücklich betont, dass es für eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung gerade darauf ankommt [Hervorhebung durch die Verfasserin], „dass der Wohnsitz im Wesentlichen nur zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird“.[22]

D: Zulässige Auslegung oder Rechtsfortbildung durch den VwGH?

Nun ist ein Widerspruch zu früheren Entscheidungen noch kein Beleg für die Rechtswidrigkeit einer neueren Entscheidung. Das Recht bzw. die Rechtsprechung muss sich ja fortentwickeln können und dürfen. Deshalb ist zu prüfen, ob der automatische und unwiderlegliche Schluss vom Vorliegen des ersten Tatbestandsmerkmals (kein mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenes Wohnbedürfnis) auf eine Freizeitwohnsitznutzung und damit implizit auf das Vorliegen des zweiten Tatbestandsmals (Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken) eine zulässige Anwendung des Gesetzes im Wege der Auslegung oder Rechtsfortbildung darstellt. Meiner Ansicht nach ist dies nicht der Fall.
 

1. Keine zulässige Auslegung, da Widerspruch zum Wortsinn

Da der VwGH mit keinem Wort erläutert, wie er überhaupt dazu kommt, bei Vorliegen nur des ersten Tatbestandsmerkmals im Wege einer unwiderleglichen Vermutung einen Freizeitwohnsitz anzunehmen und das zweite Tatbestandsmerkmal außer Betracht zu lassen, kann man nur unterstellen, dass er der Auffassung ist, § 13 Abs. 1 TROG dahingehend auslegen zu können. Zu den Methoden der Auslegung von Gesetzen gibt es jedoch einschlägige Rechtsprechung (ebenfalls des VwGH). Hiernach ist bei der Auslegung gesetzlicher Normen zunächst nach dem Wortsinn zu fragen.[23]Der VwGH verweist in diesem Zusammenhang auf die Literatur zum österreichischen Verwaltungsrecht, die bei Auslegung von Verwaltungsgesetzen den Vorrang der Wortinterpretation in Verbindung mit der grammatikalischen und der systematischen Auslegung betont und äußerste Zurückhaltung gegenüber der Anwendung sogenannter 'korrigierender Auslegungsmethoden' fordert.[24]

Wie bereits ausgeführt, sieht der Gesetzgeber für die Qualifizierung als Freizeitwohnsitz zwei Tatbestandsmerkmale vor, die beide erfüllt sein müssen. Das erste (kein mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenes Wohnbedürfnis) ist negativ, das zweite Tatbestandsmerkmal (Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken) ist positiv formuliert. Verbunden sind beide Tatbestandsmerkmale über die Konjunktion „sondern“.

Diese Konjunktion verbindet üblicherweise – und so auch in § 13 Abs. 1 TROG – zwei Teilsätze. Sie wird gemäß dem allgemeinen Sprachgebrauch zur Einleitung des zweiten Teilsatzes gebraucht, wenn im ersten Teilsatz eine Negation verwendet wurde und hat dann die Funktion einer zusätzlichen Information im Sinne eines Kontrastes. Wie auch der VwGH in der oben genannten Entscheidung betreffend die Auslegung nach dem Wortsinn ziehe ich zur Sinnermittlung bzw. zur Art der Anwendung des Wortes „sondern“ den Duden heran. Der Duden nennt als Beispiel: „Dies ist kein Hamster, sondern ein Meerschweinchen.“[25]  Das Wort „sondern“ dient hier der Information, um welches Tier (das nicht Hamster ist) es sich genau handelt. Dabei ist es gerade nicht möglich, von der Aussage „dies ist kein Hamster“ automatisch darauf zu schließen, dass das Tier ein Meerschweinchen ist. Man kann nicht – um beim Sprachgebrauch des VwGH in seiner Entscheidung vom 13.02.2025 zu bleiben – sagen: Liegt kein Hamster vor, ist von einem Meerschweinchen auszugehen (und zwar unwiderleglich). Ein solch zwingender Schluss wäre nur dann zulässig, wenn es nur zwei Arten von Tieren dieser Art gäbe. Das aber ist gerade nicht der Fall. Wenn das Tier kein Hamster ist, kann es sich eben auch um ein anderes Tier bzw. Nagetier handeln. 

Ich könnte jetzt unzählige Beispiele für einen entsprechenden Gebrauch des Wortes „sondern“ hinzufügen, beschränke mich aber auf nur ein weiteres: Wenn man sagt, eine Person sei nicht verheiratet, sondern ledig, ist letzteres keinesfalls zwingend bzw. unwiderleglich (weil diese Person auch geschieden oder verwitwet sein könnte). Auch dieses Beispiel zeigt: Beim Gebrauch der Konjunktion „sondern“ gibt es in der Regel keinen Automatismus, der einen zwingenden Schluss von der Information im ersten Teilsatz auf die Information im zweiten Teilsatz zulässt.[26]

In diesem Sinne (einer zusätzlichen Information) verstehen und verwenden auch die Verwaltungsgerichte selbst in anderen Entscheidungen das Wort „sondern“ (auch in Fällen des Raumordnungsrechts). Beispiel: In einer Entscheidung des VwGH betreffend eine touristische Vermietung war der Revisionswerber Miteigentümer der Wohnungen TOP A, B, C und D.  Das Gericht führte aus, der Revisionswerber wohne während der touristischen Vermietung von Wohnung TOP D „selbst nicht in der Wohnung TOP D, sondern üblicherweise in der Wohnung TOP A“.[27] Selbstredend folgt aus der Nichtbewohnung von TOP D in Verbindung mit dem Wort „sondern“ nicht, dass deshalb automatisch und unwiderleglich von der Bewohnung von TOP A auszugehen ist. Dies ist lediglich eine zusätzliche Information.

Entsprechend ist das Wort „sondern“ auch in § 13 Abs. 1 TROG zu verstehen. Ein Schluss vom Vorliegen des ersten Tatbestandsmerkmals (kein mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenes Wohnbedürfnis) auf das Vorliegen des zweiten Tatbestandsmerkmals (Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken) bei Verwendung der Konjunktion „sondern“ wäre nur dann zulässig, wenn es nur zwei Alternativen der Nutzung des Wohnraums gäbe und eine dritte Variante denkunmöglich ist. Dies ist aber gerade nicht der Fall, weil es andere (zulässige) Nutzungsmöglichkeiten gibt. Diesen Umstand hat auch der Verfassungsgerichtshof ausdrücklich bestätigt.[28] Ein Beispiel ist die wissenschaftliche Tätigkeit, wie sie in der von mir analysierten Entscheidung eine Rolle spielte. Es gibt natürlich viele weitere Beispiele, von denen ich nur einige nenne: 

• Der Freiberufler[29], der in seiner Wohnung in Tirol überwiegend z.B. als Schriftsteller, Sachbuchautor, Übersetzer, Lektor, Journalist, Fotograf, Künstler, Gutachter oder in ähnlicher Weise seiner beruflichen Tätigkeit nachgeht, seinen von der Rechtsprechung geforderten privaten Lebensmittelpunkt jedoch nicht in Tirol hat (ggf. aufgrund familiärer Beziehungen außerhalb von Tirol). Dieser nutzt seinen Wohnraum nicht zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken.
• Die Saisonkraft, die in Tirol saisonal einer Berufstätigkeit, z.B. als Skilehrer, Servicepersonal, Bauarbeiter, etc. nachgeht, ihren privaten Lebensmittelpunkt jedoch ebenfalls nicht in Tirol hat. Diese hält sich in Tirol nicht zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken auf.
• Der Wochenpendler, der außerhalb von Tirol seiner Berufstätigkeit nachgeht und daher nicht den von der Rechtsprechung geforderten beruflichen Lebensmittelpunkt in Tirol hat, aber am Wochenende zu seiner Familie heimkehrt. Diese Heimkehr erfolgt nicht zu Freizeitzwecken, sondern aus familiären Gründen. Entsprechend heißt es zu dieser Konstellation im „Leitfaden zur Feststellung eines Freizeitwohnsitzes“ des Landes Tirol[30] ausdrücklich, dass bei „echten Arbeitswohnsitzen (Wochenpendler, Entsendungen)“ kein Freizeitwohnsitz vorliegt.[31]
• Der Pensionist, der so erhebliche Aufenthaltszeiten in Tirol (in einem entschiedenen Fall sogar 228 Tage im Jahr[32]) aufweist, dass von einem „nur zeitweiligen“ Aufenthalt im Sinne des zweiten Tatbestandsmerkmals von § 13 Abs. 1 TROG nicht die Rede sein kann und der sich zudem nicht zu den vom Gesetz verlangten Erholungszwecken in Tirol aufhält, da er sich als Pensionist nicht von einer beruflichen Tätigkeit erholt, wie es die gesetzliche Regelung im Blick hat.

Diese Beispiele machen deutlich, dass selbst bei Feststellung des Fehlens des Lebensmittelpunktes in Tirol eine Nutzung zu Freizeit- und Erholungszwecken bzw. eine nur zeitweilige Nutzung nicht zwingend gegeben ist, mit anderen Worten, dass bei Erfüllung des ersten Tatbestandsmerkmals der gesetzlichen Freizeitwohnsitzdefinition nicht unwiderleglich auf das zweite Tatbestandsmerkmal (bzw. auf einen Freizeitwohnsitz) geschlossen werden darf. Das Wort „sondern“ lässt im Gesamtgefüge der Rechtsnorm diesen Schluss nicht zu. Es rechtfertigt nicht die Anwendung einer unwiderleglichen Vermutung. Hätte der Tiroler Gesetzgeber gewollt, dass nur das erste Tatbestandsmerkmal entscheidend ist, dann hätte er nur dieses formuliert. Die Formulierung von zwei Teilsätzen bzw. zwei Tatbestandsmerkmalen in § 13 Abs. 1 TROG muss als bewusste Entscheidung des Tiroler Gesetzgebers betrachtet werden und kann schon aufgrund der ausführlichen und sorgfältigen Ausgestaltung nicht einfach ignoriert werden. Der maßgebliche Wortlaut des § 13 Abs. 1 TROG 2022 ist bereits in allen Vorgängerversionen der gesetzlichen Regelung zu finden, die bis zum TROG 1994 zurückreichen. Die Formulierung der zwei Tatbestandsmerkmale wurde immer beibehalten und es gibt in keinerlei Gesetzeserläuterungen einschließlich den zuletzt veröffentlichten Erläuterungen zum TROG 2022 auch nur ansatzweise Hinweise dahingehend, dass das zweite Tatbestandsmerkmal nicht anzuwenden bzw. dessen Prüfung durch eine unwiderlegliche Vermutung zu ersetzen sei.[33]

Für den Vorgang der Auslegung ist nach der Literatur zur juristischen Methodenlehre „kennzeichnend, dass der Ausleger nur den Text selbst zum Sprechen bringen will, ohne etwas hinzuzufügen oder wegzulassen“.[34] Hier aber lässt der VwGH etwas weg, und zwar die Prüfung des gesamten zweiten Tatbestandsmerkmals der Freizeitwohnsitzdefinition. 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Verwaltungsgerichtshof sowohl gegen die von ihm selbst in ständiger Rechtsprechung formulierten als auch gegen die in der juristischen Literatur etablierten Methoden einer zulässigen Auslegung verstößt. 
 

2. Keine zulässige Rechtsfortbildung

Natürlich ist es grundsätzlich auch möglich, dass Gerichte das Recht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung weiterentwickeln. Der Begriff der Rechtsfortbildung sagt jedoch nichts darüber aus, ob diese Weiterentwicklung auch zulässig ist.[35]

Die Grenze einer richterlichen Rechtsfortbildung muss dort liegen, wo der Richter nicht das Recht anwendet, sondern politische Entscheidungen trifft, die dem Gesetzgeber vorbehalten bleiben sollten. Gerichte dürfen sich nicht aus der Rolle des Rechtsanwenders in die einer normsetzenden Instanz begeben. Sie sollten auch nicht die eigene materielle Gerechtigkeitsvorstellung an diejenige des Gesetzgebers setzen. Das ist insbesondere dann problematisch, wenn sich ihre Fortbildung des Rechts über den klaren Wortlaut des Gesetzes hinwegsetzt und, wie im vorliegenden Fall, die Rechte des Bürgers verkürzt und ihm Strafen und Beschränkungen in der Nutzung seines Eigentums auferlegt.

Im Bereich des Zivilrechts gibt es mit Blick auf die Zulässigkeit von Rechtsfortbildung einschlägige Rechtsprechung des OGH, die lautet: „Sollte die bestehende Rechtslage als unbefriedigend angesehen werden, kann es bei dem klaren Wortlaut des Gesetzes nicht Sache der Rechtsprechung sein, sie zu ändern; die Gerichte haben nur die bestehenden Gesetze anzuwenden; es ist hingegen keineswegs ihre Aufgabe, im Wege der Rechtsfortbildung Gedanken in ein Gesetz zu tragen, die darin nicht enthalten sind (vgl. SZ 45/41, SZ 40/154).“[36] In einer späteren Entscheidung des OGH heißt es erneut: „(allenfalls) unbefriedigende Gesetzesbestimmungen zu ändern oder zu entfernen, ist nicht Sache der Rechtsprechung, sondern der Gesetzgebung.“[37]

Auch die Rechtsprechung des VwGH zur Rechtsfortbildung im Verwaltungsverfahrensrecht ist zu beachten. Ich zitiere die neueste mir zugängliche Entscheidung vom 03.06.2025: “Richterliche Rechtsfortbildung contra legem ist ausgeschlossen. Der Richter ist vielmehr an das geltende Gesetz gebunden. Unabhängig ist er nur von der Verwaltung, nicht aber von der Gesetzgebung (RIS-Justiz RS0008811; vgl. auch VwGH 12.3.2021, Ra 2021/09/0029, Rn. 6, mwN).“[38]

Konkret ging es in dieser Entscheidung darum, dass einer Richterin vorgeworfen wurde, in einem Verwaltungsstrafverfahren betreffend die Übertretung von Corona-Vorschriften von der Ladung und Befragung von Belastungszeugen Abstand genommen und allein aufgrund des Beschwerdevorbringens entschieden zu haben. Dies entspreche – so der VwGH in seiner Entscheidungsbegründung – nicht der gebotenen Vorgangweise im Verwaltungsstrafrecht. Die Richterin sei vielmehr zur Erforschung der materiellen Wahrheit verpflichtet. Diese Gedanken können auf den vorliegenden Fall übertragen werden.[39] Wenn der VwGH nur das erste Tatbestandsmerkmal der gesetzlichen Freizeitwohnsitzdefinition prüft, den für das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen des zweiten Tatbestandsmerkmals maßgeblichen Sachverhalt aber ignoriert und stattdessen die unwiderlegliche Vermutung einer Nutzung als Freizeitwohnsitz anwendet, dann ist ihm der gleiche Vorwurf zu machen wie der Richterin im besagten Fall. Er hat sich mit der materiellen Wahrheit nicht auseinandergesetzt, diese sogar bewusst ignoriert. 

E: Missachtung von Rechtsprinzipien des österreichischen Rechts

Unabhängig davon, dass der Verwaltungsgerichtshof mit seiner (bei Vorliegen des nur ersten Tatbestandsmerkmals) unwiderleglichen Vermutung der Freizeitwohnsitznutzung von seiner früheren Rechtsprechung abweicht sowie gegen die von ihm selbst in ständiger Rechtsprechung aufgestellten Regeln zu Auslegung bzw. Rechtsfortbildung verstößt, missachtet seine Rechtsanwendung folgende Rechtsprinzipien des österreichischen Rechts:

Legalitätsprinzip, keine Strafe ohne Gesetz

Zum einen wird das Legalitätsprinzip nicht eingehalten, welches in § 18 B-VG verfassungsrechtlich abgesichert ist[40] und besagt, dass die gesamte staatliche Verwaltung nur auf Grund der Gesetze ausgeübt werden darf. Hierauf verweist auch die vom VwGH selbst in seiner Rechtsprechung zur Methodik zulässiger Auslegung gesetzlicher Normen bzw. zulässiger Rechtsfortbildung zitierte Literatur, wonach 

„die Bindung der Verwaltung an das Gesetz nach Art. 18 B-VG einen Vorrang des Gesetzeswortlautes aus Gründen der Rechtsstaatlichkeit und der demokratischen Legitimation der Norm bewirke und den dem Gesetz unterworfenen Organen die Disposition über das Verständnis möglichst zu entziehen sei“ [41]. 

Die Verankerung des Legalitätsprinzips mit Blick auf sog. 'Verwaltungsübertretungen', findet sich in § 1 VStG.[42] Hiernach kann eine Tat als Verwaltungsübertretung (Handlung oder Unterlassung) nur bestraft werden, wenn sie vor ihrer Begehung mit Strafe bedroht war. Als solche Verwaltungsübertretung ist der Verstoß gegen das Freizeitwohnsitzverbot anzusehen (§ 13a Abs. 1 a) TROG). Nun kann man einwenden, dass es damit durchaus eine Verbotsnorm gibt, die zur Bestrafung führt. In der hier analysierten Entscheidung des VwGH vom 13.02.2025 wird jedoch, wie bereits mehrfach ausgeführt, nur der erste Teil der gesetzlichen Freizeitwohnsitzdefinition gemäß § 13 Abs. 1 TROG angewandt, der zweite Teil dagegen nicht. Der Wortlaut des zweiten Tatbestandsmerkmals eröffnet für den Beschuldigten einer Freizeitwohnsitznutzung eine Art Rechtfertigungsmöglichkeit, wenn er darlegen bzw. nachweisen kann, dass er den Wohnraum in Tirol nicht nur zeitweilig bzw. nicht zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken nutzt. Eine solche Rechtfertigungsmöglichkeit darf nicht zu Lasten des Wohnsitzinhabers ausgeschlossen werden.[43] Dies gilt hier in besonderem Maße, da mit den regelmäßig ausgesprochenen Nutzungsuntersagungen ein schwerwiegender Eingriff in das Eigentumsrecht in Rede steht. 

Offizialmaxime

Darüber hinaus wird die Offizialmaxime, wonach die Behörde von Amts wegen ermitteln und die materielle Wahrheit erforschen muss, ignoriert. Gemäß § 25 Abs. 2 VStG sind die der Entlastung des Beschuldigten dienlichen Umstände in gleicher Weise zu berücksichtigen wie die belastenden und gerade die entlastenden Umstände (im vorliegenden Fall die wissenschaftliche Tätigkeit in der Wohnung in Tirol) bleiben nunmehr unberücksichtigt. 

Beweiswürdigung

Bei der Beweiswürdigung betreffend die Nutzung von Wohnraum als Freizeitwohnsitz besteht zwar keine Beweishierarchie, vielmehr gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 45 Abs. 2 AVG i.V.m. § 24 VStG). Mit der Entscheidung des VwGH vom 13.02.2025 entbindet der VwGH die Behörde jedoch gleichsam von ihrer Pflicht zur Würdigung der Beweislage betreffend die Nutzung des Wohnraums zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken.

F:         Zusammenfassung

Meine Analyse hat gezeigt, dass sich Behördenpraxis und Rechtsprechung zu Freizeitwohnsitzen in Tirol über die Jahre weiterentwickelt und dabei ihre Beurteilungen verschärft haben. Entscheidungen, auf die Erwerber von Immobilien früher vertrauen durften, werden heute ignoriert. Dies gilt nicht nur für die Uschi-Glas-Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission, die die berufliche Nutzung ihrer Wohnung durch die Schauspielerin erlaubte, obwohl sie dort nicht ihren Lebensmittelpunkt innehatte. Auch frühere Entscheidungen des VwGH, aus denen sich ergibt, dass bei Feststellung der Nutzung einer Liegenschaft zu Arbeitszwecken gerade keine Verwendung als Freizeitwohnsitz vorliegt, werden bei den aktuellen Beurteilungen außer Acht gelassen. Die Rechtsprechung agiert so, als habe es diese Entscheidungen nie gegeben. 

In jüngster Zeit gehen sowohl der VwGH als auch teilweise das LVwG Tirol bei der Beurteilung von Freizeitwohnsitzen sogar so weit, deren gesetzliche Definition (§ 13 Abs. 1 TROG 2022), die aus einem negativen und einem positiven Tatbestandsmerkmal besteht, gar nicht mehr vollständig anzuwenden. Sie prüfen lediglich das negativ formulierte Tatbestandsmerkmal im ersten Teil der einschlägigen Rechtsnorm (und zwar die Anforderung, dass der Wohnraum nicht der Befriedigung eines ganzjährigen mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dient).  Dabei werden insbesondere für die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen in Tirol sehr strenge Maßstäbe angelegt. Der VwGH verlangt hierfür ein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen am Wohnsitz in Tirol. 

Wird auf Basis dieser Maßstäbe der Lebensmittelpunkt in Tirol verneint, so ist nach den Ausführungen des VwGH von einem Freizeitwohnsitz auszugehen. In der aktuellen Praxis des VwGH bedeutet dies, dass das positiv formulierte Tatbestandsmerkmal im zweiten Teil der gesetzlichen Definition (und zwar die Anforderung, dass der Wohnraum zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszecken verwendet wird) außer Acht gelassen, der hierfür relevante Sachverhalt für die Rechtsfindung bewusst ignoriert wird. Mit anderen Worten: eine Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken wird unwiderleglich vermutet.  Ein Gegenbeweis wird nicht zugelassen. 

Diese 'Interpretation' der Rechtsnorm entspricht nicht den vom Verwaltungsgerichtshof selbst in ständiger Rechtsprechung formulierten und auch in der juristischen Literatur etablierten Methoden einer am Wortsinn orientierten Gesetzesauslegung. Die Gerichte betreiben vielmehr Rechtsfortbildung im Widerspruch zum Wortlaut der Freizeitwohnsitzdefinition, also contra legem. Dies führt zu Ergebnissen, die vom Wortsinn des Gesetzes nicht gedeckt sind (beispielsweise – wie im kürzlich vom VwGH entschiedenen Fall – bei einer glaubwürdig dargelegten umfangreichen wissenschaftlichen Tätigkeit am Wohnsitz in Tirol).

Dieses Vorgehen missachtet das in der österreichischen Verfassung verankerte Legalitätsprinzip bzw. seine Ausprägung in § 1 VStG, ignoriert die Offizialmaxime (Amtsermittlungsgrundsatz, Erforschung der materiellen Wahrheit) und entbindet die Behörde von ihrer Pflicht zur Würdigung der vorliegenden Beweise, auch derer zugunsten des Beschuldigten. 

„Aber Recht muss Recht bleiben“, forderte ein Tiroler Bürgermeister jüngst in dem eingangs zitierten Beitrag in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Daran sollte sich auch der österreichische Verwaltungsgerichtshof halten. Erachtet man die bestehenden rechtlichen Regelungen, insbesondere die gesetzliche Freizeitwohnsitzdefinition mit ihrer Kombination von teils negativ, teils positiv formulierten Tatbestandsmerkmalen für handwerklich misslungen oder (wegen der den Behörden gesetzten Grenzen der Ermittlungstätigkeit) für nicht handhabbar oder schlichtweg für unbefriedigend bzw. politisch nicht gewünscht, muss eine Änderung herbeigeführt werden. Hierfür ist der Gesetzgeber zuständig. Eine das Gesetz korrigierende richterliche Rechtsfortbildung contra legem jedenfalls ist keine Lösung.

Dr. Dr. Angela Hildebrand, Stand 09.11.2025

[1] Entweder in Form einer bescheidmäßigen Feststellung oder einer Baubewilligung oder einer Ausnahmebewilligung.

[2] Siehe Vortrag des Beschwerdeführers im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol: LVwG Tirol 16.10.2024, LVwG-2024/43/0605-9. Siehe zu Fotos von offenen Mülltonnen auch LVwG Tirol 27.09.2024, LVwG-2023/39/0659-10. 

[3] LVwG Tirol 28.10.2024, LVwG-2024/38/2253-7. 

[4] LVwG Tirol 28.06.2023, LVwG-2023-48/0241-11. 

[5] LVwG Tirol 02.08.2024, LVwG-2024/36/0576-10. 

[6] Siehe Beitrag in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung mit dem Titel „Gesetz gegen illegale Freizeitwohnsitze zeigt Wirkung“ vom 25.04.2025. 

[7] Im nachfolgenden Text fasse ich die Formulierung „Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden“ zwecks Vereinfachung und besserer Lesbarkeit unter dem Begriff des Wohnraums oder der Wohnung zusammen. 

[8] Hiervon gibt es gesetzlich normierte Ausnahmen (darunter Beherbergungsbetriebe, Kur- und Erholungsheime, Ferienwohnungen und Wohnräume zur Privatzimmervermietung, dies allerdings nicht generell, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen), auf die hier nicht eingegangen werden soll. 

[9] VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089 Rn. 10 mit Verweis auf VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056. Unterstreichungen durch die Verfasserin. 

[10] Hervorhebung durch die Verfasserin. Die einschlägige Passage der Entscheidung (VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001, Rn. 7) lautet vollständig wie folgt: „Der ständigen hg. Rechtsprechung zufolge kann von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Einschreiters feststellbar ist (vgl. etwa VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056, Rn. 9, mwN). Nach dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung [gemeint ist § 13 Abs. 1 TROG] ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der hg. Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen.“ [Hervorhebung und Einfügung des erläuternden Textes in eckigen Klammern durch die Verfasserin] 

[11] VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089, Rn. 10 sowie VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028 Rn. 6. 

[12] VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028, Rn. 6.

[13] LVwG Tirol 20.08.2024, LVwG-2024/40/0604-8. 

[14] VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028, Rn. 4. Hervorhebung durch die Verfasserin.

[15] Zur einer solchen Vorgangsweise siehe auch Larenz, Karl: Methodenlehre der Rechtswissenschaft. 6. Aufl. Springer-Verlag. Berlin Heidelberg New York Tokyo, S. 264.

[16] LVwG Tirol 01.08.2023, LVwG-2022/40/33255-5. Siehe auch LVwG Tirol 01.08.2023, LVwG-2022/40/3256-4. 

[17] LVwG Tirol 29.10.2024, LVwG-2024/22/2401-6. 

[18] Präzisierend sei hinzuzufügt, dass die Rechtsprechung des Landesverwaltungsgerichts Tirol die vom VwGH postulierte unwiderlegliche Vermutung nicht in jeder Entscheidung ausdrücklich anwendet bzw. referenziert. Je nach Sachverhalt wird die Nutzung zu Freizeit- bzw. Erholungszwecken in den Entscheidungsgründen teils ausdrücklich festgestellt, überwiegend jedoch nicht. Entsprechend wird in einigen Entscheidungsgründen der betreffende Rechtssatz des VwGH zitiert, in anderen nicht. 

[19] Zitat aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers in der Entscheidung LVwG Tirol 16.10.2024, LVwG-2024/43/0605-9 unter Nennung des Aktenzeichens der Entscheidung der Landesgrundverkehrskommission LGv-1717/3.02.

[20] VwGH 26.06.2009, 2008/02/0044. Diese Rechtsauffassung hat der VwGH in späteren Entscheidungen wiederholt.

[21] Diesen Widerspruch hatte der Augenarzt in seiner Begründung zur Zulässigkeit der Revision auch aufgezeigt. Der VwGH hat jedoch einen Widerspruch vermeint, mit dem Argument, dass das Erkenntnis des VwGH vom 26.06 2009 zum Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) ergangen und somit fallbezogen nicht einschlägig sei. Dies mutet wie eine (unbeachtliche) Ausrede an. Das (inzwischen aufgehobene) Tiroler Grundverkehrsgesetz verweist in § 2 Abs. 6 hinsichtlich der Definition des Freizeitwohnsitzes auf die Begriffsbestimmung nach § 12 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2001, wiederverlautbart als Tiroler Raumordnungsgesetz 2006. § 12 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2001 bzw. 2006 enthalten wiederum eine dem § 13 Abs. 1 TROG 2022 wortgleiche Definition des Freizeitwohnsitzes. Insofern ist nicht ersichtlich, warum die Entscheidung des VwGH vom 26.06.2009 mit seiner Auslegung der Definition des Freizeitwohnsitzes nun keine Bedeutung mehr haben soll. 

[22] VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056, Rn. 9. 

[23] Dazu führt der VwGH in der Entscheidung vom 23.02.2001, 98/06/0240 im Einzelnen Folgendes aus: „Auch im öffentlichen Recht ist aber bei einer Interpretation nach jenen grundlegenden Regeln des Rechtsverständnisses vorzugehen, die im ABGB für den Bereich der Privatrechtsordnung normiert sind. Nach § 6 ABGB darf Gesetze [sic!] in der Anwendung kein anderer Verstand beigelegt werden, als welcher aus der eigentümlichen Bedeutung der Worte in ihrem Zusammenhange und aus der klaren Absicht des Gesetzgebers hervorleuchtet. Diese Bestimmung verweist somit zunächst auf die Bedeutung des Wortlautes in seinem Zusammenhang. Dabei ist grundsätzlich zu fragen, welche Bedeutung einem Ausdruck nach dem allgemeinen Sprachgebrauch oder nach dem Sprachgebrauch des Gesetzgebers zukommt. Dafür müssen die objektiven, jedermann zugänglichen Kriterien des Verständnisses statt des subjektiven Verständnishorizonts der einzelnen Beteiligten im Vordergrund stehen (vgl. dazu Bydlinski in Rummel, ABGB I Rz 1 zu § 6).“ 

[24] Der VwGH zitiert hierzu Antoniolli/Koja, Allgemeines Verwaltungsrecht3, S. 101 f, 1996. 

[25] https://www.duden.de/sprachwissen/sprachratgeber/Besonderheiten-von-sondern. Zugriff am 22.10.2025 

[26] Zwar könnte man auch sagen: „Diese Lampe ist nicht eingeschaltet, sondern ausgeschaltet.“ Bei diesem Beispiel kann man tatsächlich von der Information im ersten Teilsatz auf die inhaltliche Richtigkeit des zweiten Teilsatzes schließen. Doch ist dies eine ausgesprochen ungebräuchliche und vom Duden auch nicht als Beispiel genannte Formulierungsweise, da der zweite Teilsatz vollständig überflüssig ist. Dem Gesetzgeber kann nicht unterstellt werden, bei einer so wichtigen Definition wie der des Freizeitwohnsitzes, mit der eine Regelung zur Benutzung des in der österreichischen Bundesverfassung (Staatsgrundgesetz) geschützten Eigentums getroffen wird, überflüssige Teilsätze zu formulieren. 

[27] VwGH 21.07.2025, Ra 2025/06/0157, Rn. 5. 

[28] VfGH 12.12.1996, G224/96. Der Beschluss des Verfassungsgerichtshofs bezieht sich auf die Freizeitwohnsitzdefinition in § 15 Abs. 1 TROG 1994. Dieser ist der Definition in § 13 Abs. 1 TROG 2022 wortgleich. Nach den Ausführungen des Verfassungsgerichtshofs werden „nach den klaren Begriffsbestimmungen des § 15 Abs. 1 TROG 1994 unter Freizeitwohnsitzen nur jene Gebäude, Wohnungen oder sonstigen Teile von Gebäuden verstanden, die zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien usw. verwendet werden. Das TROG 1994 kennt demnach auch Zweitwohnsitze, deren Begründung bzw. Benützung das Gesetz – weil keine 'Freizeitwohnsitze' – als zulässig erachtet: Nämlich – wie sich 'bereits aus der Bezeichnung als Freizeitwohnsitz ergibt' solche, 'die etwa beruflichen Zwecken oder Ausbildungszwecken dienen' (Erläuternde Bemerkungen zum Entwurf eines Tiroler Raumordnungsgesetzes, 1994, Beilage 2 zu den Stenographischen Berichten des Tiroler Landtages, XI. Periode, 4. Sitzung der 9. Tagung am 6., 7., und 8.7.1993, S 48). Zu dieser Gruppe zählen alle Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die zwar einerseits weder Hauptwohnsitz sind, andererseits aber auch nicht nur 'zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden'.“ 

[29] Zur besseren Lesbarkeit verwende ich in diesem Beitrag für personenbezogene Substantive ausschließlich die männliche Form. Sie umfasst gleichermaßen alle Geschlechter.

[30] Ausgabe 1. Dezember 2021, abrufbar über https://flgt.at/wp-content/uploads/2021/12/Leitfaden-zur-Feststellung-eines-Freizeitwohnsitzes.pdf (Zugriff am 22.10.2025). 

[31] Diese Rechtsauffassung teilt auch das Landesverwaltungsgericht Tirol. Es hat in einer Entscheidung vom 24.04.2025, LVwG-2022/12/3456-6, das Vorliegen eines „echten Arbeitswohnsitzes“ des Beschwerdeführers geprüft (jedoch aufgrund des Sachverhalts verneint). Es hat auch die Eigenschaft des Beschwerdeführers als Wochenpendler oder die Konstellation der Entsendung geprüft (jedoch ebenfalls verneint). 

[32] VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089, Rn. 2. Der VwGH hat in dieser Entscheidung die Rechtsfrage nach der Zeitweiligkeit des Aufenthalts bei 228 Aufenthaltstagen im Jahr offengelassen und sich allein auf die Prüfung des ersten Tatbestandsmerkmals fokussiert. Er führt zum zweiten Tatbestandsmerkmals ausweichend lediglich aus: “Der Umstand, dass sich die Erst- und Zweitrevisionswerber in den Jahren 2020 und 2021 mehr als die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufgehalten haben, vermag für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß 'zeitweilig zu Erholungszwecken' im Sinne des § 13 TROG 2022 erfolgte, […].“, siehe Rn. 11. 

[33] Vgl. die Erläuterungen zur Freizeitwohnsitzregelung im Raumordnungsrecht/Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (vom März 2023), siehe https://www.tirol.gv.at/fileadmin/themen/bauen-wohnen/bauordnung/downloads/TROG_2022_Skriptum.pdf (Zugriff am 28.08.2025). 

[34] Larenz, a.a.O. S. 313.

[35] Vgl. Jabloner, Clemens: Richterrecht im Verfassungsvergleich. In: Herzig, Günter/Klamert, Marcus/Palmsdorfer, Rainer/Puff, Rainer/Vranes, Erich/Weismann, Paul (Hrsg): Europarecht und Rechtstheorie. Verlag Österreich, Wien 2017, S. 19-46, hier S. 27. 

[36] OGH 29.10.1975, 1Ob222/75. 

[37] OGH 29.01.2002, 10ObS24/02f. 

[38] VwGH 03.06.2025, Ra 2025/09/0018, Rn. 9. 

[39] Dabei ist es unerheblich, dass es sich beim TROG nicht um Verwaltungsstrafrecht handelt, sondern um eine Strafnorm des Tiroler Landesrechts (Raumordnungsrecht). Denn das Verfahren im Raumordnungsrecht richtet sich nach den allgemeinen Regeln des österreichischen Verwaltungsstrafrechts. Es gilt das Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VstG) sowie subsidiär das AVG (allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz). 

[40] Lewisch, Peter/Fister, Mathis/Weilguni, Johanna, VStG, Verwaltungsstrafgesetz. 3. Aufl. Kommentar. Manz Verlag 2023, § 1 VStG Rn. 3. 

[41] VwGH 23.02.2001, 98/06/0240 mit Verweis auf Antoniolli/Koja, a.a.O., S. 101 f, 1996. 

[42] Lewisch/Fister/Weilguni, a.a.O., § 1 VStG Rn. 3 mit Bezugnahme auf VwGH 20.01.2026, Ra 1015/17/0068. 

[43] Vgl. zur Unzulässigkeit der (teleologischen) Reduktion von mit dieser Konstellation vergleichbaren Erlaubnissätzen Lewisch/Fister/Weilguni, a.a.O., § 1 VStG Rn. 5.